Разрешение органов опеки срок действия

Получено разрешение органов опеки на продажу квартиры, что делать дальше?

Добрый день, подскажите пожалуйста, получила разрешение на продажу квартиры при условии дарения (до совершения сделки) несовершеннолетнему доли в другой квартире. В продаваемой квартире 3/4 мои и 1/4 ребенка. Не могу понять какие документы подавать в росреестр. Договор дарения понятно, а как эта 1/4 доля ко мне перейдет для дальнейшей продажи. не пойму. Заранее благодарна за ответ

Ответы юристов (3)

Договор дарения понятно, а как эта 1/4 доля ко мне перейдет для дальнейшей продажи… не пойму.

Она не перейдет к Вам, Вы будете продавать квартиру, которая находится в Вашей собственности и собственности ребенка (то есть будут фигурировать два Продавца в Договоре купли-продажи). Просто Вы будете подписывать Договор за себя и за своего ребенка (если ему еще нет 14 лет).

Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен в Вашем случае. То есть, находите покупателя и обращаетесь с документами на квартиру к нотариусу.

Шелковая Наталья Николаевна

разрешение на 2 месяца, а если я не продам квартиру за это время?

Мне сказали в опеке, что лучше это делать не одновременно. Сначала договор дарения, а дальше я как полноценный собственник продаю квартиру когда найду покупателя.

20 Сентября 2017, 16:32

Есть вопрос к юристу?

Вы не можете оформить долю ребенка на себя. Вам прям указали срок действия Разрешения? Или Вы должны через два месяца предоставить им договор дарения?

Уточнение клиента

в течении 2-х месяцев с момента получения разрешения на сделку купли-продажи представить в отдел опеки копию документа о гос. регистрации права на получение в дар жилья несовершеннолетнему

20 Сентября 2017, 16:38

Это не срок действия Разрешения — это обязательство отчитаться, что Вы оформили ребенку долю в праве собственности в другом недвижимом имуществе. Разрешения останется действующим.

Шелковая Наталья Николаевна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Опека. Разрешение на продажу квартиры.

1. Разрешение выдается с условием, что будет приобретена другая квартира и ребенок будет наделен в ней собствнностью. Как правило, срока не имеет, поскольку это зависит от времени на сделку. Разрешение выдается только на конкретные объекты.
2. Можете позвонить в опеку, там где вам выдавали разрешение и уточнить.

Разрешение выдано на конкретный объект. Где доля ребенка увеличится в 2 раза. Вопрос был о сроке разрешения. И о том когда будем сдавать документы на регистрацию там не придирутся что уже получен паспорт? В опеке сидят тупые тетки от которых просто тошнит. 🙁

У тупых теток есть начальство. Бодаться с ними бесполезно, лучше намекнуть о желании пообщаться с вышестоящим руководством. Иногда помогает

Ответы на эти вопросы могут отличаться в разных органах опеки, поэтому надо позвонить именно в ту, которая курирует место прописки ребенка.

Разрешение уже на руках, что им звонить? Они итак с меня выпили литр крови пока я им доказала что у ребенка улучшатся жил.условия. Просто видеть их второй раз нет моих сил.

Добрый день.
Если разрешение адресное – с указанием нового жилья и доли в нем, тогда можно и через год, а если простое с указанием средств то по ГПК документы или справки без указанния срока действия имеют срок 1 месяц.
Удачи.

Спасибо огромное. Разрешение адресное.

1. Как правило такое разрешение не имеет срока действия. Главное соблюдение условий, оговоренных в разрешении. Иногда в разрешении может быть указан срок, не позднее которого необходимо совершить сделку по покупке жилья. Для ФРС срок вообще значения не имеет – главное факт согласия органа опеки на отчуждение квартиры.
2. Разрешение можно не переделывать. При сдаче документов на регистрацию приобщите к документам копию свидетельства о рождении.

Спасибо за ответ. Видеть этих теток не могу больше. За то что улучшаю условия проживания своим детям они измотали все мои нервы. Жалко что жизнь одна, а то бы ни за что детям не дала собственности пока не станут несовершеннолетними 🙂 Причем это вторая опека и везде одно и то же, ходишь и доказываешь что ты не изверг, причем их не пронимает ничего. Ответ один:подавайте на нас в суд, если он разрешит, то с нас взятки гладки. А начинала ведь с двумя детьми с 52 м, сейчас если бог даст переедем в 180 м2.

Марина, такие действия органов опеки типичная реальность нашей повседневности. Разрешение переделывать необходимости нет.

Да уж, в качестве обращения с посетителями я убедился лично в опеке Обручевского района. Принимает там зам нач, девушка, лет 26-30. Если бы не для клиента, было такое желание обложить ее великорусским трехэтажным.
Типичный вид – как будто вы ей должны кучу денег и пришли просить еще.
Когда уже закончится эта совдеповщина.

Марина, на весь срок, пока пройдет сделка именно на то жилье, которое прописано в распоряжении

Разрешение переделывать необязательно!

Добрый вечер!
Сочувствую Вашим впечатлениям от общения с “защитниками” вашего собственного ребенка.
Наверно речь идет о Распоряжении или Постановлении органов местного самоуправления.
Если в этих документах указан адрес альтернативной жилой площади, оформляемой в собственность несовершеннолетнего, то срок не указывается, поэтому действуйте в рамках разумных сроков (до одного года), к тому же теперь решать вопросы по данному документу Вы будете в регистрирующих органах (т.е. у других “тёток”, может быть более приятных в общении)
Что касается документа, удостоверяющего личность Вашего ребенка, то возьмите на регистрацию Свидетельство о рождении и паспорт ( предварительную консультацию можете так же получить в регистрирующем органе) , тем самым избежав общения с опекой.
Удачной Вам сделки!

Разрешение на продажу квартиры органов опеки

Правила залога, перевода долгов и цессии
Формирование стоимости юридических услуг

Осуществление сделок по продаже квартиры должно сопровождаться целым рядом обязательных процедур, которые направлены на формирование юридической оценки документов на предмет обнаружения собственника. Совершеннолетние дееспособные граждане вправе продавать свое жилье на основании зарегистрированного права.

Сделка, где право собственности или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, должна осуществляться только с разрешения органов опеки. Это обязательная процедура, которая направлена на защиту граждан данных категорий.

Какие документы нужно представить в органы опеки

Чтобы получить подобное разрешение, необходимо подать заявление в органы опеки по месту жительства, приложив к нему соответствующий пакет документов

В него должны войти:

  • заявление родителей или опекунов;
  • паспорта всех участвующих в рассмотрении вопроса лиц;
  • копии свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
  • свидетельство о браке родителей / о расторжении брака;
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье.

Пакет документов на отчуждаемое жилье должен содержать оригиналы и копии свидетельства о праве собственности и всех сопутствующих справок, подтверждающих факт: прописки жильцов на данной площади, оценки стоимости жилья, отсутствия задолженности – из ЕИРЦ.

Обязательные условия для получения согласия опеки

Одним из обязательных условий для получения согласия на продажу квартиры органов опеки является присутствие всех заинтересованных лиц, то есть опекунов и опекаемых лиц. Заявление оформляется и подписывается в присутствии специалиста, который занимается рассмотрением данного вопроса.

Для получения согласия опеки необходимо доказать, что сделка покупки другой квартиры, которая должна проводиться сразу за продажей, не нарушит права опекаемых лиц. Если квартира у них в собственности, то приобретаемое жилье должно быть не меньшее; если речь идет о доле, то в новой квартире они должны получить равнозначную площадь.

Сроки и порядок выдачи распорядительных документов

Рассмотрение представленных документов должно быть проведено органами опеки в течение одного месяца со дня подачи заявления. При этом они должны иметь актуальные даты выдачи.

Если анализ, проведенный органами опеки, подтвердит соблюдение законных прав несовершеннолетних или недееспособных собственников, то специалист подготавливает проект распоряжения. Он утверждается главой города.

Только после получения разрешения органов опеки можно совершать продажу квартиры.

www.ur-assistent.ru

Про органы опеки.

Здравствуйте Ольга! Ребенок считается несовершеннолетним до 18 лет, и соответственно, до этого возраста и требуется согласие органов опеки. Органы опеки дадут разрешение на продажу квартиры, если деньги, вырученные от продажи доли ребенка Вы положите на счет на его имя (распоряжаться ими до достижения ребенком возраста 18 лет можно будет только с разрешения органов опеки), либо, если будет увеличена доля ребенка в другой квартире.

Добрый день, Ольга
До 18 лет.
Проблем может и не быть, при условии, что денежные средства н/л Вы положите на счет в банк, и до 18 лет будете ими пользоваться с согласия органов опеки
С уважением, Антонина

Добрый день.
Получать согласие у органов опеки необходимо, пока н/л собственник не достигнет 18-тилетнего возраста. По Вашей ситуации все на усмотрение органов опеки.
Удачи

Добрый день.
Просто продать квартиру несовершеннолетнего вы не можете – только с разрешения опеки и только положив сумму от продажи на личный счет ребенка.
Опека в основном до 18 лет, при эмансипировании взраст снятия опекунства рожителями может быть снижен, а в некоторых случаях и поднят до 23 лет.
Удачи.

Спасибо всем! Мы собираемся продавать квартиру и покупать другую,но не альтернативу, а сначала продать одну, а потом с помощью ипотеки купить большую(прописаны по другому адресу-там где ребенок является собственником). Что делать в таком случае? Опека не пропустит такой вариант? Только альтернатива получается?

Да,Владимир,в другой квартире собственником является только ребенок(я только прописана там).

Участник программы «‎Работаю честно»

Если Вы будете покупать с использованием кредитных средств, поскольку деньги от продажи принадлежат н/л, опека будет настаивать, чтоб собственником квартиры или ее части был н/л, НО банк никогда в жизни не пропусти такую сделку, чтоб при покупки собственником стал н/л. И опека будет против, что на квартире, где собственник н/л будет висеть залог.
Поэтому либо продавать квартиру н/л, класть на счет деньги и брать больше кредит и после того, когда н/л исполнится 18 лет, он сможет снять деньги и погасить кредит досрочно
Либо ждать, когда ему исполнится 18 лет и потом уже без опеки все делать

Неужели без вариантов? Мы никак не можем ждать 2 года((( Ведь не все деньги от продажи будут ребенка,а 1/2? Т.е. то что у ребенка есть еще 1 собственность роли не играет?

попробуйте обратиться в опеку и проконсультироваться, какие варианты возможны.
В любом случае решают всё они.
Может Вам удастся найти с ними «общий язык»
Всё индивидуально

Наши органы опеки абсолютно не компетентны,уже сталкивалась с ними в прошлом году,поэтому прежде чем идти туда снова хотелось бы услышать мнения специалистов и ссылки на закон.Спасибо))

Добрый день.
До момента совершеннолетия (до 18 лет).
За более подробными консультациями советую обратиться в органы опеки и попечительства по месту постоянной регистрации (прописки) ребенка.

Попробуйте через суд признать ребенка эмансипированным.Это конечно займет какое-то время но не 2 года.
Если 1 собственник несовершеннолетний то только альтернатива.но опять же вариант скользкий.Банк скорей всего такую сделку не пропустит,но можно попробовать получить кредит под имеющиесю у родителей несовершеннолетнего собственность и потом взять ипотеку,а досрочно погасить по достижению ребенком 18 лет,либо признание эмансипированным.

Здравствуйте Ольга. Разрешение необходимо до 18 лет. Вам необходимо этот вопрос решать непосредственно с органами опеки и попечительства. Удачи Вам.

День добрый!
Опека нужна – это во-первых. Во-вторых, ипотеку с улосвием, что одним из собственников будет ребенок, не дадут. На своей практике знала только один банк, который такое допускал.
Как вариант, если опека пропустит, наделять ребенка где-нибудь в другом месте долей квартиры, а деньги от продажи этой пускать полностью под новую с использованием ипотеки.
Готова к сотрудничеству.

Наталья.я же написала что собственность у ребенка еще есть,так это играет роль или нет? Спасибо!

Проверено ЦИАН

Я имею в виду, ЕЩЕ наделить ребенка собственностью. Просто так опека не пропустит – либо деньги на счет (но это мало где и кто пропускает), либо – наделение собственностью ЕЩЕ.

То, что у ребенка есть другая собственность роли не играет. Пока не исполнилось 18 лет, все решается через опеку и те деньги, которые вы после продажи положите на счет, вы не сможете использовать в качестве первоначального взноса при покупке квартиры по ипотеке. Опека не даст разрешение, банк не пойдет на такую сделку. Как предложила Антонина, брать больше кредит и потом после достижения 18 лет, ребенок снимет деньги и погасит часть кредита.

До 18 лет вопросы с недвижимостью, оформленной на ребенка решаются под контролем органов опеки.

При продаже квартиры нужно просто оформить на ребенка долю в другой квартире, принадлежащую родителям или другим родственникам, не уступающую по площади доле ребенка в продаваемой квартире. Конечно, если таковая квартира имеется.

Решайте с органами опеки. Они будут решать этот вопрос. А советы риэлторов, мало вам помогут. Так как обладают опытом, а не правами решения вашего вопроса.

В принципе вопрос спорный: нужно оно или нет. Дети до 14 лет одна история, с 14 до 18 лет другая. Разница в том, что до 14 лет за детей действуют их родители, с 14 до 18 лет несовершеннолетние по гражданскому кодексу наделяются рядом прав в том числе сами могут подписывать договора купли – продажи. Думаю нужно почитать закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вы пишите, что у ребенка есть еще недвижимость в собственности. Думаю нужно собрать 2 пакета документов: первый на квартиру, где будет продаваться доля, второй- где ему еще принадлежит соственность, а также выписку из домовой книги, где на сегодняшний деть ребенок зарегистрирован. и обратиться в органах опеки с письменным заявлением с просьбой о предоставлении разрешения на продажу. Желательно чтобы заявление было в 2- х экземплярах, один с отметкой о принятии останется у вас на руках. Роно даст вам письменный ответ. Думаю ваша ситуация может решится положительно, если вы грамотно объясните все инспектору опеке: может будет условие о зачислении денег на расчетный счет несовершеннолетнего на расчетный счет.

www.cian.ru

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение “не хуже и не меньше прежнего”, причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого “родственника” и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

www.garant.ru

Популярное:

  • Сгущёнка правило Как правильно: «девчонки» или «девченки»? Правописание: «девчонки» или «девченки» Как правильно: «девчонки» или «девченки»? Этот вопрос очень часто задают не только ученики средней школы, но и те, кто ее уже давно окончил. Чтобы ответить […]
  • Федеральный закон от 28 декабря 2013 г No 442-фз Новый закон — в поддержку людям! ДЛЯ ПОСТАВЩИКОВ И ПОЛУЧАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНЫХ УСЛУГ ИНФОРМАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ, ПОДГОТОВЛЕННЫЙ В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 28 ДЕКАБРЯ 2013 Г. N 442-ФЗ "ОБ ОСНОВАХ СОЦИАЛЬНОГО […]
  • Матерные слова наказание Статья за нецензурную брань Нецензурная брань или по-другому, обсценная лексика представляет собой сегмент общеизвестной бранной лексики в разных языках и включает в себя наиболее вульгарные, грубые и похабные выражения. Оскорбление […]
  • Залог успеха ювелирная сеть отзывы сотрудников Ювелирная сеть Залог Успеха 7 рекомендуют работу в компании. 1 не рекомендуют компанию для трудоустройства. Фото офиса Перетащите фотографии в это окно или выберите файлы Отзывы о Ювелирная сеть Залог Успеха Эксперт оценщик Плюсы: […]
  • Гражданства категории Постановление Правительства РФ от 5 июля 2013 г. N 568 "О распространении на отдельные категории граждан ограничений, запретов и обязанностей, установленных Федеральным законом "О противодействии коррупции" и другими федеральными законами […]
  • Вакансия юрист в детский сад Вакансия юрист в детский сад Ведущий юрисконсульт Юрисконсульт 1 категории группа компаний • Нефтеюганск Общество с ограниченной ответственностью "Юганскнефтегазгеофизика" • Нефтеюганск "Промышленные технологии" • […]
  • Закон об образовании 2014 содержание Закон об образовании 2014 содержание 8(495)912-63-37 gmc@edu.mos.ru Комментарии к ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" № 273 - ФЗ от 29 декабря 2012 г. Уважаемые коллеги! Новый закон «Об образовании в Российской […]
  • Налоговый вычет на лечение сроки возврата Как вернуть деньги за лечение зубов Инструкция по возврату денежных средств, потраченных на лечение,протезирование, имплантацию зубов Возвратить деньги за лечение (социальный налоговый вычет) очень просто, если вы воспользуетесь […]