Залог при ипотеке строящегося жилья

Ипотека на строящееся жилье

С учётом того, что кредитование сделок по покупке квартир в строящихся домах, повышает риски банков, кредитные организации менее охотно выдают такую ипотеку. Исключением является партнёрские программы банка и компании-застройщика.

Особенности

Главное отличие заключается в том, что в случае приобретение квадратных метров в новостройке, вы не может предоставить залог в виде недостроенной квартиры, а только право требования на неё по инвестиционному договору или договору по участию в долевом строительстве. И только после завершения строительства и оформления прав собственности приобретаемое жильё станет залогом. Поэтому в некоторых случаях кредитная организация может потребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога другого имущества.

Кроме того, банку будет важно получить не только подтверждение вашей платежеспособности, но и гарантии того, что дом будет достроен и принят в эксплуатацию в установленные сроки.

На момент строительства квартиры процентные ставки могут быть увеличены до 2,5-3% годовых в сравнении со ставками по ипотеке на готовое жилье, что позволяет банкам компенсировать повышенные риски.

Тонкости оформления

До подписания договора застройщиком, документ передаётся в банк для рассмотрения на предмет соответствия его требованиям учреждения. Если условия договора одобряются кредитором, то подписывается кредитный договор, а после договор с застройщиком.

Далее вы должны заключить с банком договор о залоге прав требования на строящуюся квартиру, а после – договор страхования жизни и трудоспособности покупателя.

Когда строительство будет завершено, вы должны будете перезаключить договор о залоге, и застраховать недвижимость.

Партнёрские программы

На рынке можно найти большое количество предложений по партнёрским программам банков и застройщиков. Оформить ипотеку по ним будет проще с точки зрения того, что, во-первых, кредитору не придётся проверять строительную компанию на предмет надёжности, он уже это сделал, а во-вторых, вы можете рассчитывать на более выгодные условия кредитования (уровень процентной ставки).

Но при этом стоимость такой недвижимости необязательно будет самой привлекательной на рынке, это тоже необходимо учитывать.

Сколько в итоге вы сможете сэкономить на строящемся жилье, во многом зависит от срока строительства. Поэтому перед принятием положительного решения, вам лучше сравнить: сколько вы будете переплачивать по повышенным ставкам и с разницей в сумме, которую выигрываете от покупки строящегося жилья.

Совет Сравни.ру: Не забудьте оформить налоговый вычет при выплате ипотеки. Так вы сможете вернуть до 260 тыс. руб., которыми также можно погасить кредит.

www.sravni.ru

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Ипотека на строящееся жилье имеет свои «подводные камни» и очевидные преимущества. Из минусов ипотеки на строящееся жилье стоит отметить малое число кредитных программ и сложности с оформлением, из плюсов – выгодность приобретения.

Банковские предложения ипотечного кредитования охватывают все возможные способы приобретения жилья. Особенной популярностью среди заемщиков пользуется ипотечная программа на строящееся жилье. Ведь она позволяет сэкономить за счет того, что стоимость квадратного метра в строящемся доме значительно ниже.

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Для банка процедура оформления ипотеки на строящееся жилье довольно рискованна. Если по программам кредитования на приобретение вторичного жилья в качестве гаранта погашения займа служит покупаемая квартира, то в рассматриваемом случае жилья как такового еще не существует, а, следовательно, и нет залога.

Ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа.

  1. Сначала подается стандартный пакет документов для рассмотрения возможности выдачи займа.
  2. Только после одобрения банку предоставляется пакет документов по выбранному объекту строительства и застройщику.
  3. Банк тщательнейшим образом проверяет застройщика и оценивает ликвидную стоимость объекта. Процедура эта достаточно дорогостоящая и продолжительная.

    Проверка застройщика и строящегося объекта

    Для того чтобы предоставить ипотечную ссуду заемщику, банк должен убедиться в благонадежности застройщика. Интерес банка в аудиторской проверке крупных строящихся объектов понятен, ведь это значительно расширяет возможности ипотечного кредитования физических лиц.

    Основной список документов застройщика, проверкой которого занимается служба безопасности, включает в себя:

  4. документы, подтверждающие право на владение земельным участком (или договор на долгосрочную аренду) и разрешающие вести на нем застройку;
  5. утвержденную проектную документацию по объекту;
  6. документацию, подтверждающую целевое использование средств на строительство.
  7. Процедура аккредитации (проверки) происходит в несколько этапов. Сначала банк проверяет самого застройщика, а только потом строящийся объект. После положительного заключения банк разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному объекту.

    Стоит понимать, что если строительство только началось и представляет собой «вырытый котлован» – ни один банк не рассмотрит возможность выдачи ипотеки. Строящееся жилье должно быть возведено хотя бы на 20%.

    Проверяет банк и инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором является сам банк, выбранный заемщиком. Тогда у потенциального заемщика есть шанс оформить ипотеку на квартиру в этом доме со сниженной процентной ставкой, ведь банк заинтересован в быстрой реализации квартир застройки и ее окупаемости.

    Плюсы приобретения в ипотеку строящегося жилья

    • Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.
    • Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает.
    • Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.
    • Какие существуют риски при покупке в ипотеку строящегося жилья?

    • Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
    • Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ст.6 п. 2 и ст.7 п.2 Федерального закона РФ от 30.12.2004г за номером 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве.
    • Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. В таком случае подписание «левого» договора исключено.
    • Ипотека на строительство жилья

      Ипотека на строительство жилья (дома) при всей схожести в названии с ипотекой на строящееся жилье (в новостройках) имеет ряд кардинальных отличий и особенностей.

      Во-первых , ипотека на строительство дома является залоговой. В качестве залога обычно выступает земельный участок, на котором планируется вести строительство. Он должен находиться в частной собственности и не иметь никаких обременений.

      Во-вторых , требуется предоставить разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию; к участку должны быть подведены все необходимые коммуникации.

      В-третьих , существуют проблемы по точному расчету требующейся для застройки суммы. Если с приобретением строящегося или вторичного жилья все понятно – его стоимость оценивают эксперты, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью залога (земельного участка).

      В-четвертых , ипотека на строительство отличается более высокой процентной ставкой. Первоначальный взнос должен составлять порядка 40% от требуемой суммы.

      Таким образом, приобретать квартиру в строящемся объекте довольно рискованно. Но возможность сэкономить и отпраздновать новоселье в новостройке, участвуя в долевом строительстве, достаточно привлекательна и востребована на сегодняшний день.

      nsovetnik.ru

      Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

      30 августа 2017 г.

      Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

      Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

      Какие минусы у такой ипотеки?

      1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
      2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
      3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
      4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
      5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.
      6. Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

        На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

        Сбербанк

      7. Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
      8. Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.
      9. Восточный Банк

      10. Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.
      11. ВТБ24

        • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.
        • Банк «Возрождение»

        • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.
        • АбсолютБанк

        • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.
        • За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

          Текст подготовила Александра Лавришева

          www.domofond.ru

          Одним из распространенных видов ипотечного кредитования является ипотека на строящееся жилье. Связано это с относительно невысокой стоимостью жилья в новостройках по сравнению с таким же, но на вторичном рынке. С другой стороны получить подобную ипотеку будет гораздо сложнее, поскольку большинство кредитных организаций все еще неохотно предоставляют ипотечные кредиты для покупки квартиры на рынке строящегося жилья.

          Нежелание банков кредитовать так называемый первичный рынок обусловлено, в том числе тем, что в отличие от понятия ипотеки со стандартной схемой при кредитовании строящегося жилья заемщик передает в залог банку не имущество, а право требования к застройщику или инвестору. Для банка это означает, что если невозврат кредита по ипотеке будет носить длительный характер, то ему придется продавать не уже существующую недвижимость, а права на нее, а сделать это гораздо сложнее. К тому же нельзя исключать из внимания риск того, что строительство не будет завершено в обозначенные сроки или будет вовсе заморожено. Для того чтобы избежать подобных ситуаций в большинстве банков сложилась практика кредитовать не все строящиеся объекты недвижимости, а только заранее установленных банком застройщиков. Список тех объектов, которые можно приобрести при помощи ипотеки под строящееся жилье, указывается в отделениях банков, а также на их Интернет-сайтах.

          Документы по объекту недвижимости.

          Основными документами, которые необходимо будет предоставить в банк, являются:

        • Договор участия заемщика в долевом строительстве недвижимого имущества или договор уступки ему права требования по договору участия в таком строительстве;
        • Документы, подтверждающие внесение заемщиком части собственных средств;
        • Отчет об оценке недвижимого имущества. Такой отчет предоставляется в банк в течение месяца после того, как будет завершена регистрация прав собственности заемщика на имущество, которое было приобретено им в рамках договора участия в долевом строительстве.

        Кроме вышеуказанных документов банки вправе требовать и иные документы, определяемые каждой кредитной организацией самостоятельно.

        Особенности ипотеки на строящееся жилье.

        В качестве главной особенности следует отметить то, что порядок получения ипотеки в данной ситуации будет несколько отличаться от классической схемы. Если при покупке квартиры на вторичном рынке заемщик практически неограничен в выборе банков, то на первичном рынке ему придется выбирать из нескольких кредитных организаций, которые будут готовы предоставить ипотеку на понравившуюся ему новостройку. Другой особенностью является то, что процентная ставка по ипотеке здесь будет более высокой, чем при других программах кредитования. Объясняется это более высоким для банков риском, чем при кредитовании на вторичном рынке жилья.

        Необходимо также отметить, что ипотека под строящееся жилье вряд ли будет предоставлена заемщику, когда строительство находится на стадии котлована, поскольку банки кредитуют лишь те объекты, в успешном завершении строительства которых они могут быть уверены. На практике это означает, что, скорее всего, ипотека будет доступна на новостройку только после прохождения объектом государственной комиссии.

        Несмотря на ряд не очень приятных для заемщика особенностей ипотеки на первичном рынке, не стоит забывать и о том, что она позволяет приобрести не только абсолютно новую недвижимость, но и существенно сэкономить на цене ее приобретения.

        www.ipoteka-legko.ru

        Ипотечный кредит под залог строящегося жилья: сложности и тонкости оформления

        В последнее время ипотечный кредит под залог строящегося жилья — востребованная услуга, которую стали предлагать многочисленные банки. Рынок недвижимости сильно оживился, повсюду возникают новые современные жилые комплексы, в которых можно приобрести жилье еще на этапе строительства. Ипотечные программы распространяются и на такие объекты первичного рынка, которые еще не введены в эксплуатацию. В некоторых случаях возможно даже приобретение квартиры в доме, который существует только на бумаге в качестве проекта или, когда дом находится на уровне котлована.

        Выбор банка и аккредитация застройщика

        С обычной ипотекой все просто: можно обратиться в любой банк, предлагающий ипотечные кредиты, найти подходящее жилье и заключить с банком договор, оставляя это жилье в качестве залога до момента полной уплаты ссуды. Но если жилье только строится, то существуют определенные риски, важные для банков. Вдруг возводимый дом окажется долгостроем, вдруг застройщик использует какие-то махинации или мошеннические действия. Ипотека возможна только в том случае, если сделка признается банком безопасной и честной, а в случае со строящимся жильем об уверенности в этом речи нет. Именно поэтому и существует аккредитация застройщика.

        Аккредитация застройщика — это доскональная его проверка банком. Банк проверяет всю документацию, юридическую чистоту, изучает деятельность самой строительной компании. Если застройщик признается, как честный и надежный, то он получает аккредитацию банка. Именно этот факт и позволяет компании реализовывать жилье в ипотеку, но только через банки, которые эту компанию проверили и аккредитовали.

        Если в описании жилого комплекса не указана аккредитация банков, то приобрести в нем жилье с помощью ипотечного кредита не получится. Кроме того, отсутствие аккредитации хотя бы от одного банка должно заставить потенциального покупателя задуматься о качестве объекта. Все застройщики заинтересованы в партнерских отношениях с банком, потому что половина жилья приобретается именно за счет кредитных средств. Если объект вообще не аккредитован, то, возможно, он не совсем чист юридически.

        Многие крупные банки сотрудничают с застройщиками, поэтому один объект может быть аккредитован сразу несколькими банками, тогда у заемщика есть выбор, что уже хорошо. Обратиться в другой банк, не являющийся партнером застройщика, будет сложно. Сейчас трудно найти предложения банков, которые выдают ипотечный кредит под залог строящегося жилья от любого застройщика. Если такую программу найти, то придется собрать огромный пакет документов на застройщика и дом, чтобы банк проверил чистоту предполагаемой сделки.

        Плюсы аккредитации для заемщика:

      12. не нужно собирать документы на объект, все они уже есть у банка и проверены им;
      13. если проект аккредитован, значит, он юридически чист;
      14. риски купить долгострой практически равны нулю;
      15. не нужно проводит оценку недвижимости, эта информация имеется у банка;
      16. возможность оформить ипотеку на более выгодных условиях.
      17. Выбор объекта для покупки

        Удобно, что сейчас застройщики создают сайты для каждого своего проекта, где размещают всю информацию о предлагаемом жилом комплексе. Там обязательно отражается и информация относительно приобретения объекта в ипотеку. Можно узнать с какими банками сотрудничает застройщик, какие условия предоставления ипотечного кредита предлагаются.

        Информацию можно найти и на сайте интересующего вас банка. Например, вы получаете заработную плату в банке ВТБ24, и этот факт позволяет вам оформить выгодную ипотеку на лояльных условиях. Тогда можно зайти на сайт банка ВТБ24 и посмотреть на список аккредитованных им новостроек в вашем городе. Банки также часто имеют партнерские отношения с риелторами и девелоперами, через которых и можно выбрать подходящий объект.

        Важно! Для приобретения квартиры в строящемся доме требуется внесение первоначального взноса. Порой минимальный порог этого взноса зависит от уровня возведения объекта, минимальный взнос — 15%.

        Ситуация с залогом

        Главный нюанс сделки — это невозможность оставления залогу банка, пока объект не возведен и не сдан в эксплуатацию. Это действительно сложный момент, потому что без залога ипотечные кредиты не выдаются. Банки предлагают разные выходы из этой ситуации. Например, в Сбербанке предлагается следующее:

      18. оставление в залог другого недвижимого имущества, находящего в собственности заемщика;
      19. залог имущественных прав на покупаемое строящееся жилье;
      20. привлечение поручителя.
      21. Полноценно оформить закладную на покупаемый за счет ипотечных средств объект можно только после того, как жилье будет полностью готово. Но до этого момента необходимо предоставить банку гарантии.

        Процесс оформления

        При оформлении обычной ипотеки заемщик сначала доказывает свою платежеспособность выбранному банку, а потом выбирает объект для покупки. Но если это ипотечный кредит под залог строящегося жилья, то все происходит иначе:

      22. Для начала нужно определиться с жилым комплексом или домом, где вы желаете приобрести квартиру. Если подходящий объект найден, и он аккредитован банком, необходимо связаться с застройщиком или девелопером, который занимается реализацией этих квартир. Порой заявку на ипотечный кредит можно подать непосредственно в офисе продавца, что весьма удобно.
      23. Нужно собрать пакет документов, который будет характеризовать платежеспособность заявителя. Какие именно нужны документы — это укажет банк или продавец. Нужно собрать все требуемые документы и предоставить их в офис банка или продавца.
      24. Заявка стандартно рассматривается в течение трех дней. Если принимается положительное решение, сделка подходит к завершению.

      Такие сделки являются довольно сложными, особенно если покупать неаккредитованный нужным банком объект. Для оформления ипотеки под залог строящегося жилья лучше пользоваться услугами специалистов: риелторов, финансовых специалистов. Они помогут подобрать максимально подходящий объект и оперативно собрать все необходимые документы.

      routrust.ru

Популярное:

  • Как можно узнать материнский капитал Как и где проверить остаток средств по материнскому капиталу? Материнский, семейный капитал (МСК) – это единовременная мера по поддержке семей с двумя и более детьми. Многие семьи не решаются заводить второго и последующих детей из-за […]
  • Юрист в воркуте Что делать если нечем платить за кредит? Как законно не платить кредит банку? Подписывая кредитный договор, гражданин берет на себя обязательства по выплате долга, он должен соблюдать график платежей, установленный банком. При […]
  • 81 мвд приказ Приказ МВД РФ от 29 января 2008 г. N 80 "Вопросы организации деятельности строевых подразделений патрульно-постовой службы полиции" (с изменениями и дополнениями) Информация об изменениях: Приказом МВД России от 11 марта 2012 г. N 160 в […]
  • Страховка на айфон 6 Нужна ли айфону страховка Которую часто предлагают в магазине. От бытовых казусов никто не застрахован. Залил MacBook, уронил айфон, искупал случайно. Сел неудачно. Дал поиграть детям. И всё, лишился 15-30 тысяч рублей на ремонт, а то и […]
  • Не вовремя подана декларация штраф Штраф за несвоевременную сдачу отчетности по УСН Сроки сдачи декларации по единому налогу Организации и ИП, которые применяют упрощенную систему налогообложения, должны представлять декларацию по единому налогу по форме, утвержденной […]
  • Заявление о внесении исправлений в документ Как правильно внести запись в трудовую книжку о военной службе? Служба в армии является обязательной и это ни для кого не секрет. Еще в детстве мы слышали фразу о том, что в армию идут служить только настоящие мужчины. Сегодня […]
  • Как оформить развод если есть маленький ребенок Как получить согласие на выезд за границу ребенка в 2018 году В российском законодательстве установлены вполне простые требования для граждан, которые хотят повидать мир. Им достаточно собрать минимум документов. Но немного сложнее […]
  • Медицинская страховка поездки израиль Медицинское страхование туристов для поездки в Израиль Стоимость: 2.4$ в день Срок страхования: 7-180 дн. Срок страхования: 7-90 дней Стоимость: 3.9$ в день Стоимость: 4.5$ в день Срок страхования: 7-45 […]