Закон о площади балкона

Сколько стоят балконы в новостройке

Лента новостей

Все новости »

Суд постановил, что за квадратные метры лоджий и балконов покупатели квартир в новостройках должны платить меньше на 50% и 70% соответственно

Фото: РИА Новости

Кунцевский районный суд создал прецедент, приняв сторону покупателя квартиры, который требовал от застройщика вернуть ему часть суммы за неотапливаемое помещение — лоджию (решение суда имеется в распоряжении редакции). Таким образом, внесена ясность в то, как должна рассчитываться финальная стоимость квартиры в новостройке.

Суд решил, что застройщик неправомерно взял с покупателя полную стоимость за площадь лоджии. Такие помещения, по закону, считаются летними и к ним, согласно СНИП, должны применяться понижающие коэффициенты при расчете площадей: 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии. Суд постановил вернуть клиенту половину средств, уплаченных им за лоджию: вместо 3 кв. метров следовало оплатить лишь 1,5 «квадрата».

«Если городской суд признает решение районного, то это станет прецедентом для всего первичного рынка», — считает Сергей Зорин, представляющий юридическое бюро «Право-собственности», которое в суде защищало интересы истца.

Суть конфликта

Покупатель заключил договор на покупку квартиры в ЖК «O2xygen» (Москва, ул. Ярцевская, д. 27), застройщиком которого выступала компания «Интеко». Продажу квартиры осуществляла ее «дочка» — ООО «Магистрат». В договоре долевого участия была указана проектная площадь квартиры — 57,07 метра без разделения на жилые и летние помещения. Также документ оговаривал, что окончательная цена квартиры будет рассчитана «после окончания строительства по результатам обмеров БТИ».

Однако, как следует из материалов дела, застройщик перед прохождением Госкомиссии заказал обмер квартир дома в «Западном-1 ТБТИ», но почему-то не стал использовать для расчета стоимости квартир эти данные. А в справке БТИ говорится, что площадь квартиры составила 59,8 метра с учетом понижающего коэффициента 0,5 для лоджии площадью 3 кв. метра.

Компания заказала еще один обмер квартир — в ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» (ФГУП РТИ). Согласно справке этой организации, площадь жилья составила уже 61,3 кв. метра — лоджия была учтена без понижающих коэффициентов. Покупателю пришлось платить за площадь по этой справке в полном объеме, но потом он решил подать иск в суд, чтобы ему вернули «излишне уплаченные денежные средства» (за 1,5 кв. метра). Суд первой инстанции встал на сторону покупателя и счел, что компания должна вернуть требуемую сумму.

Проектная и реальная площадь

www.bfm.ru

Приказ о коэффициентах для расчета площади балкона

Добрый день! В 2015 году заключили ДДУ с застройщиком, где оплачивали стоимость балкона вместе с жилой по коэффициенту 1. 1 января 2017 года вступил в силу закон о понижающем коэффициенте, по которому к нашему балкону применяется коэффициент 0,3. При перерасчете, мы переплачиваем 159 тыс рублей. Возможно ли в нашем случае требовать от застройщика перерасчета стоимости жилья и возврата 159 тыс.? Имеет ли данный закон обратную силу? Жилье у нас строящееся, ключи пока не получили, акт приема-передачи не подписывали. В договоре нашем есть пункты где прописана невозможность изменения цены. Жду совета гламмотных специалистов, спасибо!

10 Октября 2017, 16:50 Дарья, г. Москва

Ответы юристов (2)

Как я правильно понимаю в Вашем вопросе речь идет о Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр “Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения”.

Исходя из буквального толкования части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно норм которой в договоре указывается цена договора, которая рассчитывается из общей приведенной площади жилого помещения, состоящей из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. Так вот, по моему мнению вышеупомянутый Приказ Министерства строительства и ЖКХ имеет обратную силу закона, поскольку в данной норме закона не указано, что цена договора определяется с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти на момент заключения договора. В связи с чем, будет вполне обоснованным Ваше требование об изменении цены договора в настоящее время, даже если в Вашем договоре прописана невозможность изменения цены.

Для того, чтобы рассчитывать на успешное разрешение Вашего вопроса во внесудебном порядке, рекомендую Вам составить на имя Застройщика грамотное заявление в котором попросить его сделать соответствующий перерасчет и заключить с Вами дополнительное соглашение об изменении цены договора.

Если вам потребуется помощь в составлении документов, могу Вам
предложить свои услуги.

С уважением, юрисконсульт Мальцев Сергей Владимирович.

Уточнение клиента

Сергей, благодарю за ответ! Скажите, пожалуйста, а в законе где-то прописывается что данный приказ имеет обратную силу? Мы хотим составить претензию, возможно воспользуемся Вашими услугами. Но как быть уверенным, что закон в нашем случае имеет обратную силу, потому что разрешение спора зависит в основном от этого факта.

11 Октября 2017, 15:09

Здравствуйте, Дарья! Нет, прямо в законе не прописывается, что данный приказ имеет обратную силу, тем более приказ издан позднее закона, но часть 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ изложена в следующей редакции:

«1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.»

А это значит, что законодательно не предусмотрен запрет на перерасчет цены договора при изменении понижающих коэффициентов. Поскольку, повторюсь, в тексте данной статьи не указано, что цена договора определяется с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной властина момент заключения договора.

Побороться за правду придется конечно, но закон в данном случае на Вашей стороне.

С уважением, Мальцев Сергей Владимирович.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

pravoved.ru

Закон о площади балкона

Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

Перепланировка или переустройство

Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

В каких случаях остекление запрещено

  • Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
  • Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
  • Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.
  • «Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

    Зачем ограничивают остекление

    Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

    «Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

    К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

    В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

    Где согласовать остекление

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
  • Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
  • Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
  • Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
  • Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.
  • По информации Европейской юридической службы

    Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

    «Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

    Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

    Обратитесь в Министерство культуры

    Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

    Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

    — До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

    Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».

    В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».

    «Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».

    В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».

    Судебные прецеденты

    В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

    Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:

    — Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».

    В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.

    Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.

    «Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».

    realty.rbc.ru

    Квартира одна, а площади разные

    Текст: Надежда Рогожкина Фото: Алексей Александронок

    В сделках с недвижимостью часто применяются понятия «общая площадь квартиры», «жилая площадь», «учетный норматив», «проектная площадь» и др. Некоторые из них означают разное в зависимости от типа сделки.

    Когда речь идет о квартире, мы привыкли оперировать двумя понятиями: «общая площадь» и «жилая площадь». Казалось бы, никаких проблем с применением этих определений быть не должно: исходя из простой логики, общая площадь – это площадь всех помещений квартиры, а жилая – только тех, что предназначены для проживания, то есть жилых комнат.

    Оказывается, не все так просто. И определения эти размыты, и используются они в разных случаях по-разному. К тому же документа, который расставлял бы все точки над i в этом вопросе, нет. Отсюда возникает путаница, которая нередко приводит спорящие стороны в суд.

    Мы не претендуем на исчерпывающий анализ всех возможных вариантов использования данных определений. Но наиболее часто встречающиеся охарактеризуем.

    Кодекс и инструкция

    Прежде всего упомянем противоречивость и неполноту законодательства на этот счет. Так, понятие «общая площадь» толкуется в нескольких нормативных актах, и суть этих определений не совпадает. В Жилищном кодексе РФ (статья 15, пункт 5) говорится: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Про жилую площадь, кстати, кодекс вообще ничего не знает.

    Внешние метры балконов и лоджий Балкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и >> А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

    Таким образом, Жилищный кодекс исключает лоджии, балконы и прочие подсобные помещения из общей площади, а Инструкция – включает. Кому верить и для чего это нужно?

    Площадь площади рознь

    Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.

    До 2011 года использовался также термин «общая приведенная площадь», но потом слово «приведенная» из него убрали. И началась путаница, потому что такое понятие (для ясности будем называть это приведенной площадью) тоже используется при расчете цены в ДДУ, когда квартира содержит перечисленные помещения. Их стоимость считается с понижающим коэффициентом. При этом не все застройщики подробно разъясняют своим покупателям перед подписанием договора, какая именно площадь квартиры в нем указана.

    Частный юрист Анна Мигова разъясняет: обычно застройщики следуют одному из двух предусмотренных ФЗ-214 («О долевом строительстве…») вариантов. Первый – указать проектную площадь будущей квартиры в некоем диапазоне, скажем, 40 кв. м плюс-минус 2 кв. м. В таких случаях договор не предусматривает никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры. Если после обмера уже готовая квартира имеет площадь 41 кв. м или 38 кв. м, то покупатель не заплатит ни больше, ни меньше, чем указано в ДДУ. Считается, что покупатель и продавец договорились не менять стоимость этого объекта в зависимости от его площади. Но только в пределах погрешности в 2 кв. м в ту или иную сторону. Если площадь квартиры после сдачи дома составит 42,5 кв. м, то покупатель доплатит за 0,5 кв. м, а если 37 кв. м – то застройщик вернет стоимость 1 кв. м.

    Второй вариант – когда в ДДУ оговаривается, что любые отступления от указанной в договоре площади влекут за собой перерасчет.

    А вот уточнения насчет балконов, лоджий и кладовых приводят далеко не все застройщики. То есть не конкретизируют, входит ли балкон размером 1,5 кв. м в эти 40 «квадратов» или нет.

    В таких случаях по умолчанию применяется упомянутая выше инструкция.

    Никто не застрахован от недоразумений.

    Петербургский арбитражный суд год назад рассматривал такое дело. Гражданин купил у петербургского застройщика квартиру по ДДУ, в котором указывались следующие параметры: общая площадь квартиры 47,44 кв. м, площадь балкона – 15,7 кв. м (балконов было два: 10,84 + 4,86 кв. м). Стоимость балконов нужно было рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,3, и в итоге приведенная площадь всей квартиры (включая балконы) должна была составить 52,15 кв. м. Но застройщик в договоре указал другую площадь – 53,4 кв. м. Более того, когда дом был сдан, оказалось, что общая площадь квартиры 47,3 кв. м, а балконов – 9,6 + 4,2 кв. м.

    Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.

    В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

    Но иногда нужно уточнять жилую площадь. В частности, при предоставлении помещений в общежитиях, как говорит статья 105 Жилищного кодекса, на каждого человека должно приходиться не меньше 6 кв. м жилой площади. Кухни, коридоры, санузлы и прочие помещения, имеющиеся в общежитиях, в эти расчеты не входят.

    Есть нюансы и при постановке граждан на очередь для улучшения жилищных условий. Чтобы встать на очередь в Петербурге, требуется, чтобы заявитель был признан малоимущим, а также чтоб в квартире, где проживает он и его семья, на каждого человека приходилось не более 9 кв. м общей площади в отдельных квартирах и не более 15 кв. м общей площади, когда речь идет о коммуналке. Такой норматив называется учетной нормой.

    Если в очередь вас приняли, то наделять жильем для улучшения условий будут уже не по учетной норме, а по норме предоставления – она в Петербурге не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 30 кв. м для человека, проживающего отдельно.

    Те же нормы предоставления учитываются при расселении аварийного жилья. Но только когда квартира не приватизирована, а расселяемые жильцы стоят на очереди по улучшению жилищных условий. В противном случае им должны дать жилье площадью не меньше расселяемого. У собственников аварийное жилье выкупают по рыночным ценам. Или по соглашению сторон могут предоставить жилплощадь взамен, зачтя ее стоимость в качестве денежного расчета.

    gazeta.bn.ru

    Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты

    Два законодательных кита на которых лежат регулятивные функции по жилью — это:

    1. Жилищный кодекс от 2005 года.
    2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».
    3. Важно! Некоторые положения вышеприведённых документов, упразднены введенным в 2009 году Федеральным законом под номером 384-Ф3.

      Пройдёмся по жилищному кодексу, а именно важным его моментам:

    4. Статья 15-й пункт 5 — это основа для расчетов по общей площади вашего жилья — она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
    5. Статья 16-й — определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
    6. Статья 16-й пункт 3 — определяет понятие квартиры — структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.
    7. По данным вышеуказанного СниПа, под общей площадью, сданной в эксплуатацию квартиры, следует понимать, ее расчет на основании внешних габаритов. А вот тут уже идет прямое включение и лоджии, и балкона и т. п.

      При подсчетах площади рекомендовано употребление следующих коэффициентов:

    8. Лоджия — 0,5.
    9. Балкон, терраса — 0,3.
    10. Веранда, кладовая холодная — 1.
    11. Однако, нужно помнить и понимать, что СниПы — это хорошо, но главенство Жилищного кодекса — еще никто не отменял. Значит и ориентироваться нужно на него.

      Что входит в общую площадь квартиры

      • Коридор.
      • Кухня.
      • Ванная комната.
      • Туалет.
      • Спальня (ни).
      • Кладовка.
      • Другие помещения, кроме лоджии, балкона, веранды, террасы.
      • Не будет лишним иметь понятие обо всех видах площадей, которые есть в квартире:

      • Общая — сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
      • Жилая — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение — постоянное проживание человека.
      • Полезная — в нашей стране — это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей — сумма только используемых площадей.

    Входит ли балкон в общую площадь квартиры

    Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

    Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

    Перегородки идут как части вспомогательных или основных помещений, которые согласно ЖК и СниП, нужно включать в общую площадь квартиры.

    Сюда включают площади:

    • Ниши с высотой от 2 метров.
    • Арочные проемы от 2 метров.
    • Внутриквартирной лестницы (под ней).
    • Выступающий конструктивных элементов.
    • Отопительной печи.
    • Спорные моменты

      Так как действующие законы нашей страны постоянно модифицируются, спорных моментов в данном вопросе возникает множество и весьма часто. Ведь большинство нюансов регулируются различной документацией и подзаконными актами, которые не находятся в доступности к рядовому обывателю.

      Важно! Все данные характеристик жилых помещений, основанных на строительном проекте и замерах сотрудников БТИ, имеют справочное отображение в акте приемки объекта.

      Так, площадь лоджии или балкона будет иметь справочный характер в документах БТИ. По данным этих показателей идет сверка между застройщиком и БТИ.

      Права покупателей

      Делая покупку жилья в новостройке, при детальном изучении чертежей и проекта квартиры, встает закономерный вопрос, что за коэффициенты и что они скрывают?

      Для этого разберем пример:

      Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии. Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

      Квартира была введена в эксплуатацию, получен технический паспорт. И тут случилось, оно! Фактическая площадь квартиры составила 72,5 кв. м. В нее внесли площадь всех комнат — 68 кв. м. И лоджию 4,5 кв. м. С применением коэффициента 0,5. и выходит, что за 4,5 кв. м. Вы переплатили. Далее суд. И все аргументы застройщика не были приняты и его обязали вернуть вам деньги за данный метраж.

      В отношении рынка вторичного жилья, то часты перепланировки, особенно хозяевами квартир, расположенных этажах зданий. И как итог, лоджии делают отапливаемыми как бы продолжением комнаты. И вот тут, если ранее ее не нужно было включать в общую площадь, то сейчас однозначно — да.

      И когда вам приходит счет за теплосеть, обычно в ней идет расчет ориентированный на общую площадь вашей квартиры, без учета балконов, лоджий и т. п. Но когда ваша лоджия стала теплой, ее обязательно внесут в общую площадь. Что, соответственно, повысить ваши расходы на оплату услуг теплосети. Все помещения, которые ранее были «холодными», а сейчас имеет радиаторы, работающие от сети центрального отопления, будут включены в общую площадь жилья.

      Судебная практика

      Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

      Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

      consultmill.ru

    Популярное:

    • Координата движущегося тела с течением времени меняется по закону x 1+3t-t Контрольная работа №1 по теме Кинематика материальной точки. 10 класс Контрольная работа №1 по теме «Кинематика материальной точки» 10 класс 1 Лыжник спускается с горы с начальной скоростью 6 м/с и ускорением 0,5 м/с 2 . Какова длина […]
    • Новый закон на вождение Вступил в силу новый закон о вождении в пьяном виде У водителей, потерявших сознание, спирт будут искать не в легких, а в крови. Новый закон о вождении в нетрезвом виде вступил сегодня в силу. Он вводит административную ответственность […]
    • Вакансии автослесарь москва с проживанием Вакансии автослесарь москва с проживанием Автослесарь, график 3/ с проживанием ГК "ТРАНСАЛЬЯНС" • Москва Автослесарь моторист Гросс/год: 60 000 руб. Автослесарь-автомеханик Автомеханик-автослесарь Гросс/год: 70 000 руб. Гросс/год: 75 000 […]
    • Приказы порошенко о мобилизации Порошенко решил мобилизовать студентов и офицеров запаса — Украина готовится воевать Дата публикации: 05 января 2017, 21:19 Украинской армии постоянно нужно новое пушечное мясо. Потому что хоть и пишут всякие тымчуки и прочие официальные […]
    • Кредит в залог спецтехники ТОП-15 банков с выгодными кредитами для юридических лиц В этой статье собраны условия 15 лучших банков с выгодными условиями по кредитованию юридических лиц. В таблицах внесены процентные ставки, суммы и сроки предоставления. Также […]
    • Как оформить карту спортмастер Бонусная карта Спортмастер: синяя, серебряная, золотая Если вам по душе продукция сети магазинов Спортмастер, вы можете назвать себя их постоянным клиентом или просто хотите время от времени совершать выгодные и приятные покупки именно […]
    • Правила сильных женщин Воспаление мочевого пузыря у женщин: лечение, причины, симптомы Наверняка многие женщины помнят те времена, когда бабушки настоятельно советовали теплее одеваться в зимнее время года, обязательно носить длинное нижнее белье. Тогда […]
    • Задачи на закон п Примеры решения задач по теме «Насыщенный пар. Влажность воздуха» «Физика - 10 класс» При решении задач надо иметь в виду, что давление и плотность насыщенного пара не зависят от его объёма, а зависят только от температуры. Уравнение […]