Что регулирует договор купли продажи

Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 1980 год) (КМКПТ)

Статус текстов / карта

Дата принятия: 11 апреля 1980 года

Вступление в силу: 1 января 1988 года

Цель

Целью КМКПТ является обеспечение современного, единообразного и справедливого режима договоров международной купли-продажи товаров. Таким образом, КМКПТ в значительной степени способствует установлению определенности в торговых обменах и снижению операционных издержек.

В чем заключается актуальность Конвенции?

Договор купли-продажи является стержнем международной торговли во всех странах, независимо от их правовых традиций или уровня экономического развития. Поэтому КМКПТ считается одной из основных конвенций в сфере международного торгового права, универсальное принятие которой весьма желательно.

КМКПТ является плодом законодательных усилий, начатых еще в начале XX века. Полученный в результате текст обеспечивает тщательно выверенный баланс между интересами покупателя и продавца. Он также стал стимулом к реформированию договорного права на национальном уровне.

Принятие КМКПТ обеспечивает современную и единообразную нормативную базу международной купли-продажи товаров, которая должна применяться во всех случаях заключения договоров купли-продажи товаров между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся в договаривающихся государствах. В таких случаях КМКПТ применяется непосредственно, без обращения к нормам частного международного права для определения права, применимого к договору, что существенно увеличивает определенность и предсказуемость в отношении договоров международной купли-продажи товаров.

Более того, КМКПТ может применяться в отношении договоров международной купли-продажи товаров в случаях, когда нормы частного международного права указывают, что применимым является право одного из договаривающихся государств, или может применяться в силу выбора сторон договора, вне зависимости от того, находятся ли их коммерческие предприятия в одном из договаривающихся государств. В этом последнем случае КМКПТ выступает как некий нейтральный свод норм, который легко может быть принят в силу его транснационального характера и широкой доступности материалов, содержащих его толкование.

Наконец, малые и средние предприятия, а также торговцы, находящиеся в развивающихся странах, как правило, имеют ограниченный доступ к юридической помощи при обсуждении условий договора. Таким образом, они оказываются более уязвимыми перед проблемами, связанными с неадекватным решением в договоре вопросов, касающихся применимого права. Те же предприятия и торговцы также могут являться более слабыми сторонами договора и испытывать трудности с обеспечением поддержания договорного баланса. Поэтому эти коммерсанты более всего выиграли бы от применения по умолчанию справедливого и единообразного режима КМКПТ к договорам, подпадающим под ее действие.

Ключевые положения

КМКПТ регулирует договоры международной купли-продажи товаров между частными коммерческими предприятиями, за исключением розничных продаж потребителям и продажи услуг, а также продажи некоторых определенных видов товаров. Она применяется к договорам купли-продажи товаров между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся в разных договаривающихся государствах, или когда нормы частного международного права указывают на применение права какого-либо договаривающегося государства. Она также может применяться в силу выбора сторон. Некоторые вопросы, касающиеся международной купли-продажи товаров, например о действительности договора и его последствиях для права собственности на проданный товар, остаются вне сферы действия Конвенции. Вторая часть КМКПТ посвящена вопросам, возникающим при заключении договоров путем направления сторонами оферты и акцепта. Третья часть КМКПТ касается обязательств сторон договора. Обязательства продавцов включают поставку товара в соответствии с количеством и качеством, указанными в договоре, а также передачу относящихся к нему документов и передачу права собственности на товар. Обязательства покупателя заключаются в уплате цены за товар и принятии поставки товара. Кроме того, в этой части содержатся общие правила, касающиеся средств правовой защиты в случае нарушения договора. Потерпевшая сторона может потребовать исполнения обязательств другой стороной или возмещения убытков либо расторгнуть договор в случае существенного нарушения. Дополнительные правила регулируют переход риска, предвидимое нарушение договора, возмещение убытков и освобождение от исполнения договора. Наконец, хотя КМКПТ допускает заключение договора в свободной форме, государства вправе сделать заявление, требующее наличия в письменной форме.

Связь с частным международным правом и действующим внутренним законодательством

КМКПТ применяется только в отношении международных сделок и избавляет от необходимости обращаться к нормам частного международного права в связи с договорами, входящими в сферу ее применения. На международные договоры купли-продажи, выпадающие из сферы применения КМКПТ, а также на договоры, для которых юридически действителен выбор других правовых норм, действие КМКПТ не распространяется. Сугубо внутренние договоры купли-продажи КМКПТ не затрагивает, и они по-прежнему регулируются внутренним законодательством.

Дополнительные сведения

Присоединение к КМКПТ не влечет за собой никаких финансовых последствий для договаривающихся государств. Кроме того, ее применение на национальном уровне не требует создания какого-либо специального органа и не связано с какими либо обязательствами по представлению отчетности.

КМКПТ сопровождается пояснительной запиской.

Большое число дел, связанных с применением КМКПТ, содержится в системе ППТЮ (Прецедентное право по текстам ЮНСИТРАЛ). Имеется также краткий сборник таких дел.

Документы, имеющие отношение к рассматриваемым вопросам

www.uncitral.org

Порядок продажи доли ООО в 2018 году

Порядок продажи доли ООО в 2018 году был подвержен некоторым изменениям. Именно поэтому необходимо знать имеющиеся особенности, чтобы не возникло проблем в процессе его реализации.

На основании Федерального закона “Об ООО” уставной капитал организации подразделяется на доли.

Причем каждая из них может являться собственностью каждого из участников ООО исключительно после ее оплаты.

Это означает, что каждый из совладельцев предприятия имеет полное юридическое право распоряжаться ею на свое личное усмотрение.

Одновременно с этим, необходимость контроля над выполнением налогового, договорного и корпоративного законодательства РФ, приводит к тому, что Правительство РФ накладывает определенный ряд нюансов по вопросу урегулирования правил реализации доли каждого из участников ООО.

О законодательных нормах необходимо знать обязательно, чтобы не только уметь защищать свои права, но и при этом не нарушать действующее законодательство.

Общие моменты

Прежде чем приступить к рассмотрению установленного законодательством РФ порядка продажи доли ООО в 2018 году, изначально необходимо хорошо ориентироваться в базовой терминологии и законодательстве России, которое регулирует этот процесс.

Что это такое

Под определением “Доля в ООО” подразумевается часть уставного капитала, которая принадлежит тому или иному участнику Общества.

Размер части отображается в процентах либо же в дробном соотношении, и поэтому от этого напрямую зависит, на какую именно сумму дохода может рассчитывать ее собственник в виде дивидендов.

Владелец части уставного капитала имеет полное право на ее распоряжение по своему рассмотрению, однако с ограничениями, которые фиксируются законодательством РФ либо же Уставом ООО.

На основании ст. 21 Федерального закона “Об ООО” возможность перехода доли к иным лицам может произойти:

Как видно, существует немало вариантов передачи своей доли иным лицам.

Почему возникает такая необходимость

К примеру, в случае, когда оборотного финансового капитала катастрофически не хватает компании для приобретения различного материала и в ближайшем будущем их не будет, то многие участники Общества принимают решение о продаже своей доли с целью сохранения своего собственного капитала и легального вывода капитала из ООО.

Однако это далеко не единственная причина, по которым может быть принято решение о реализации своей доли иным лицам.

В частности, решение участника о продаже доли в ООО может быть и по таким причинам, как:

На практике встречаются и иные различные ситуации, при которых принимается решение о реализации своей доли в организации.

Может произойти и такое, что дольщик принял решение инвестировать деньги в иные сферы деятельности и поэтому ему необходимы денежные средства.

Действующие нормативы

В 2018 году все вопросы относительно купли-продажи долей в уставном капитале организации регулируются несколькими основными законодательными актами, а именно:

  • Гражданским Кодексом РФ;
  • Федеральным законом РФ № 14 от февраля 2014 года, который регулирует вопросы трудовой деятельности ООО, в том числе и правила реализации доли уставного капитала.
  • Именно в этих законодательных актах закреплены все имеющиеся тонкости заключения соглашения по вопросу отчуждения доли уставного капитала (предмет, имеющиеся права и обязанности, стоимость сделки, ответственность сторон и так далее).

    Важно дополнительно обращать внимание и на то, что законодательство нередко устанавливает альтернативный порядок регулирования вопросов по распоряжению долей в уставном капитале, поэтому в процессе принятия решения относительно реализации доли нужно брать во внимание Устав ООО.

    Дополнительно стоит обращать внимание на то, что с 2016 года жизнедеятельность для ООО существенно усложнилась, поскольку большую часть документов предстоит заверять в нотариальном органе.

    Корректировки внес Федеральный закон № 67 от марта 2015 года в ФЗ № 14 “Об ООО”.

    Исходя из этого, в 2018 году, для возможности произвести продажу части уставного капитала в ООО вне зависимости от того, покупатель является участником Общества либо же нет, нужно наличие нотариального органа и обязательного его заверения.

    Причем не имеет значения о соглашении купли-продажи идет речь либо же о решении ОСУ, заявления, оферты и так далее.

    Помимо этого, вновь откорректированное законодательство:

    jurist-protect.ru

    Что регулирует договор купли продажи

    Вестник ИПБ МР

    Квитанции на оплату членских взносов:

    Переход права собственности: особенности бухгалтерского учета и налогообложения

    Е.И. Карташова, ведущий аудитор ООО «Балансаудит+», действительный член ИПБ Московского региона, налоговый консультант

    По общему правилу право собственности на реализуемые товары переходит к покупателю в момент их отгрузки. Но иногда (при сомнении в надежности контрагента или по ряду иных причин) договор заключается с особым порядком перехода права собственности. Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций в первом и втором случае.

    Часть 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно части 1 статьи 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил их оборотоспособности.

    Общий порядок перехода права собственности

    Порядок перехода права собственности при отгрузке и вручении товара покупателю

    Данный порядок перехода права собственности является общепринятым в российской практике и особых проблем в учете не вызывает.

    Продавец. Согласно пункту 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н), выручка признается в бухгалтерском учете продавца при одновременном выполнении следующих условий:

    1) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

    2) сумма выручки может быть определена;

    3) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

    4) право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

    5) расходы могут быть определены.

    Поэтому, как только продавец отгрузил товар покупателю, можно считать, что для целей бухгалтерского учета выполнены все условия для признания выручки. Продавец делает следующие записи:

    Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка;

    Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «НДС» – начислен НДС с выручки;

    Дебет 90-2 Кредит 40 (41, 43) – списана себестоимость товара (готовой продукции).

    Если продавец для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления, то на основании статей 271 и 39 НК РФ выручку он признает в момент реализации товаров, то есть на дату перехода к покупателю права собственности. При кассовом методе продавец признает выручку в день поступления платы за реализованный товар (ст. 273 НК РФ).

    Покупатель. У покупателя при вручении ему товара в учете отражаются следующие записи:

    Дебет 10 (41) Кредит 60 – поступили материалы (товар);

    Дебет 19 Кредит 60 – выделен НДС на основании счета-фактуры;

    Дебет 68, субсчет «НДС» Кредит 19 – осуществлен налоговый вычет.

    Момент признания в налоговом учете покупателя, применяющего метод начисления, расходов в виде стоимости приобретенных товаров зависит от цели, для которой эти товары приобретены:

    – если для перепродажи – в момент их реализации (статьи 268 и 320 НК РФ);

    – если для использования в собственном производстве – на дату передачи в производство сырья и материалов (п. 2 ст. 272 НК РФ);

    – если для иных нужд, например, для общехозяйственных или управленческих, – в отчетном периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделки, например на дату составления акта расхода материалов или требования-накладной ( п.1 ст. 272 и п. 2 ст. 318 НК РФ)

    Покупатель, применяющий кассовый метод, признает расходы на приобретение товаров после их фактической оплаты с соблюдением правил пункта 3 статьи 273 НК РФ.

    Заметим, что налоговый учет у покупателя во всех ситуациях, которые рассмотрены ниже, всегда будет одинаков. Поэтому останавливаться на нем не будем.

    Порядок перехода права собственности при передаче товара перевозчику

    Если, согласно условиям договора, право собственности на товар переходит к покупателю, когда продавец передает его перевозчику, то начиная с этого момента такой товар должен отражаться на счетах бухгалтерского учета покупателя, несмотря на то что фактически он поступит в организацию позже.

    Продавец. В бухгалтерском и налоговом учете у продавца доход отражается на дату передачи товара перевозчику. Такой порядок следует из пункта 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и статей 271 и 39 НК РФ.

    Покупатель. На день перехода права собственности покупатель отражает в бухгалтерском учете поступление товаров, но фактически их не оприходует. Для этого используется счет 41 «Товары».

    Согласно пункту 26 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (утв. приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н), материально-производственные запасы, принадлежащие организации, но находящиеся в пути, учитываются в бухгалтерском учете покупателя в оценке, предусмотренной в договоре, с последующим уточнением фактической себестоимости. Так, в бухгалтерском учете продавца могут быть сделаны следующие записи:

    Дебет 41 Кредит 60 – отражено поступление товара на дату перехода права собственности;

    Дебет 41, субсчет «Товары в пути» Кредит 60 – сторно – на дату фактического поступления товаров;

    По мнению Минфина России, налоговый вычет «входного» НДС по приобретенным товарам производится после принятия этих товаров на учет и при наличии счета-фактуры, выставленного продавцом.

    Моментом принятия товаров на учет в целях НДС следует считать дату фактического оприходования товаров, поступивших в организацию. Таким образом, суммы НДС, предъявленные при приобретении товара, фактически не поступившего в организацию и не оприходованного, к вычету не принимаются (письмо Минфина России от 26.09.2008 № 03-07-11/318).

    Однако по данному вопросу существует и противоположная точка зрения. Так, из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2010 № А27-13864/2009 и Определения ВАС РФ от 29.07.2010 № ВАС-9978/10 следует: если договор не предусматривает особых условий перехода права собственности, то действуют общие нормы статьей 223 и 224 ГК РФ. В соответствии с ними покупатель становится собственником товара после того, как поставщик передаст имущество, в том числе и транспортной организации. Таким образом, вычет НДС у покупателя возможен в момент передачи товара перевозчику, а не в момент фактического оприходования.

    Порядок перехода права собственности при передаче товарораспорядительных документов

    Бывают ситуации, когда продавец передает покупателю только товарораспорядительные документы на товар, а сам товар остается по каким-либо причинам на складе у продавца, то есть не отгружается и не транспортируется. Отгрузка товара происходит в момент, который определяют стороны договора.

    Такой способ перехода права собственности очень часто используют при продаже сезонных товаров (например, приобретая кондиционеры или септики зимой, покупатель может забрать товары в более удобное для него время – весной). Это выгодно как продавцу, который в «несезон» привлекает к покупке покупателя, так и покупателю, который, приобретая товар по привлекательной цене, не думает о его хранении до наступления нужного момента времени.

    Обратите внимание: если из договора следует, что продавец оказывает услуги по хранению товара до его передачи покупателю бесплатно, это считается безвозмездным оказанием услуг. А значит, покупатель должен будет признать внереализационный доход, а продавец начислить НДС исходя из рыночных цен оказываемой услуги (п. 8 ст. 250 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

    Продавец. В бухгалтерском и налоговом учете у продавца доход отражается на дату передачи товарораспорядительных документов. Основание – пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и статьи 271 и 39 НК РФ.

    Согласно статье 167 НК РФ, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача приравнивается к его отгрузке. Поэтому продавец при передаче документов на товар должен начислить НДС.

    Пример 1

    По договору купли-продажи право собственности на товар переходит от продавца к покупателю при передаче товарораспорядительных документов, а отгрузка производится в течение одного месяца после передачи документов. Документы переданы покупателю 20 марта 2011 года, товар отгружен 15 апреля.

    20 марта 2011 года продавец должен сделать следующие записи:

    Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка при передаче покупателю товарораспорядительных документов на товар;

    Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «НДС» – начислен НДС в соответствии со статьей 167 НК РФ;

    Дебет 90-2 Кредит 41 – списана себестоимость товара;

    Дебет 90-9 Кредит 99 (Дебет 99 Кредит 90-9) – получен финансовый результат (прибыль или убыток);

    Дебет 002 – отражены товары, принятые на ответственное хранение.

    Согласно пункту 155 методических указаний по бухгалтерскому учету МПЗ (утв. приказом Минфина России от 28.12.2001 №119н), товары, принятые организацией на ответственное хранение, учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

    На ответственном хранении учитываются материальные ценности, оплаченные и принятые покупателем на месте у продавца, но временно оставленные на ответственное хранение, когда задержка отгрузки (отправки, вывоза) продукции вызвана техническими и иными уважительными причинами, а также в других случаях, когда находящиеся в организации товары не принадлежат организации на праве собственности.

    15 апреля 2011 года продавец сделал запись:

    Кредит 002 – товары покупателю отгружены и списаны с забалансового счета.

    Покупатель. Бухгалтерский учет у покупателя в данном случае аналогичен ситуации, когда товар передан перевозчику.

    Особый порядок перехода права собственности

    В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар.

    Порядок перехода права собственности после оплаты товара покупателем

    Продавец. Для признания выручки в бухгалтерском учете на дату отгрузки не выполняется условие о переходе права собственности на товар (п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому отгруженный товар до момента оплаты покупателем остается собственностью продавца.

    Для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, используется счет 45 «Товары отгруженные». Основание – План счетов и Инструкция по его применению (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94).

    В налоговом учете при методе начисления выручка от реализации товаров признается в момент перехода права собственности на товар от продавца к покупателю, то есть после оплаты товара (статьи 39 и 271 НК РФ). При кассовом методе выручка от реализации товаров также будет признана только после их оплаты покупателем (ст. 273 НК РФ).

    Пример 2

    По договору купли-продажи товар отгружен 10 марта 2011 года, а право собственности на него перейдет после поступления оплаты от покупателя. Товар оплачен 1 апреля 2011 года. В бухгалтерском учете продавца сделаны следующие записи:

    Дебет 45 Кредит 41 – отражена себестоимость отгруженного товара, право собственности на который еще к покупателю не перешло;

    Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «НДС» – начислен НДС в момент отгрузки.

    Налоговой базой по НДС является стоимость реализуемых товаров, работ, услуг (ст. 146 НК РФ) в договорных ценах.

    Момент определения налоговой базы по НДС не связан с датой перехода права собственности на товары к покупателю. Он определяется на более раннюю из двух дат:

    1) дату отгрузки товаров, работ, услуг, имущественных прав;

    2) дату оплаты, предоплаты.

    Учитывая изложенное, начислить НДС следует в том налоговом периоде, в котором осуществлена отгрузка товара. Данную позицию на протяжении ряда лет поддерживает Минфин России (см, например, письмо от 08.09.2010 № 03-07-11/379).

    1 апреля 2011 года

    Дебет 51 (50) Кредит 62 – оплачен товар покупателем.

    Одновременно с поступлением платы за товар продавцу необходимо отразить в учете выручку от реализации, так как в этот момент выполнены все условия по ее признанию, перечисленные в пункте 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

    Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка (доход);

    Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС» – списан в уменьшение выручки ранее начисленный НДС;

    Дебет 90-2 Кредит 45 – списана себестоимость отгруженного товара.

    В налоговом учете доход отражается 1 апреля 2011 года, то есть на дату оплаты.

    Обратите внимание: при заключении договора, предусматривающего особый переход права собственности, продавец должен контролировать сохранность товара у покупателя до момента его оплаты. В противном случае налоговые органы могут через суд переквалифицировать условия сделки и потребовать от продавца признать выручку от реализации таких товаров на дату отгрузки.

    Так, в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 рассмотрена следующая ситуация. Покупатель и продавец заключили договор с особым переходом права собственности: оно переходит к покупателю только после полной оплаты товара. Однако покупатель реализовал неоплаченный товар, то есть отнесся к нему как к собственному.

    Суд установил, что условие об особом моменте перехода права собственности между сторонами не соответствует реальной ситуации. А значит, продавец в налоговом учете должен был признать доход от продажи в момент отгрузки товара покупателю.

    Покупатель. В бухгалтерском учете покупатель, получивший товар от продавца, учитывает его на забалансовых счетах до момента перехода права собственности, то есть до момента оплаты.

    Пример 3

    Продолжим пример 2. Покупатель должен в бухгалтерском учете сделать записи:

    10 марта 2011 года

    Дебет 002 – отражен товар в оценке, указанной в договоре.

    Дебет 60 Кредит 50 (51) – оплачен товар.

    Так как после оплаты для покупателя будут выполнены условия перехода права собственности, одновременно с оплатой товара у него в учете отражается оприходование имущества:

    Кредит 002 – списан товар с забалансового учета;

    Дебет 41 Кредит 60 – оприходован товар;

    Дебет 19 Кредит 60 – выделен НДС;

    Дебет 68, субсчет «НДС» Кредит 19 – осуществлен налоговый вычет НДС.

    И хотя покупатель при отгрузке товара получил от продавца полный комплект документов (товарную накладную и счет-фактуру), налоговый вычет не может быть заявлен ранее 1 апреля 2011 года, то есть даты перехода права собственности на товар. Согласно статье 171 НК РФ, налоговым вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а приобретение товара по договору подразумевает переход права собственности на товар к покупателю.

    Порядок перехода права собственности на импортный товар

    Одной из самых больших проблем при покупке импортного товара является несовпадение во внешнеэкономическом контракте момента перехода права собственности на импортный товар с базисными условиями поставок товаров, определенными Инкотермс 2010 (Международные правила толкований торговых терминов).

    Импортный товар отражается в учете у покупателя на дату перехода права собственности в соответствии с условиями внешнеэкономического контракта. Очень часто в контракте помимо момента перехода права собственности на товар отражаются условия поставки по Инкотермс.

    Несовпадение момента перехода права собственности с базисными условиями поставки может вызвать проблемные ситуации. Так, в силу пункта 1 «Цель и сфера применения Инкотермс 2010» (действует с 1 января 2011 года) Инкотермс не регулирует порядок перехода права собственности, а только определяет базисные условия поставок товаров по внешнеторговым контрактам, в частности, момент перехода рисков случайной гибели или повреждения. Следовательно, в контракте, помимо условий Инкотермс, необходимо оговорить и момент перехода права собственности, который может отличаться от момента перехода риска случайной гибели товара.

    Если в контракте момент перехода права собственности на товар иной, чем момент перехода рисков случайной гибели, то в случае гибели товара покупатель обязан будет возместить поставщику стоимость товара на основании статьи 66 Конвенции ООН от 11.04.1980 «О договорах международной купли-продажи товаров». В соответствии с этой статьей утрата или повреждение товара после того, как риск перешел на покупателя, не освобождает его от обязанности уплатить цену, если только утрата или повреждение не были вызваны действиями или упущениями.

    Например, согласно контракту моментом перехода права собственности на товар является таможенный пункт при пересечении границы РФ. Условия поставки FCA – борт перевозчика в Стокгольме. Это означает, что продавец доставит товар перевозчику в указанное место, то есть в Стокгольм. Именно в этом месте перейдут риски случайной гибели товара на покупателя.

    Другой пример. Для российского покупателя моментом перехода права собственности на товар является таможенный пункт при пересечении границы РФ. Базисная поставка по контракту: EXW – Франко-завод в Праге. То есть начиная с указанного пункта покупатель должен будет нести все расходы и риски, связанные с этим товаром (страхование, транспортировка и иные расходы), еще не являясь их собственником.

    В этом случае отнести такие расходы в целях уменьшения прибыли, по мнению Минфина России, не представляется возможным. Российский покупатель вправе учесть только произведенные расходы по принадлежащему ему товару. Поэтому расходы, связанные с чужим товаром, ему следует предъявить к оплате контрагенту-собственнику (письмо Минфина России от 19.03.2007 № 03-03-06/1/157).

    Из сказанного можно сделать вывод, что самым безопасным для правильного формирования стоимости импортного товара будет совпадение в контракте момента перехода права собственности с базисом поставок по Инкотермс 2010.

    Главная> Вестник бухгалтера Московского региона выпуск 3 за 2011> Переход права собственности: особенности бухгалтерского учета и налогообложения

    www.ipbmr.ru

    Коммерческая ипотека для юридических лиц

    Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

    Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

    Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

    Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

    Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

    Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

    Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2018 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.
  • Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.
  • Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.
  • Особенности рынка коммерческой недвижимости

    На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

    Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

    Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

    С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

    При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

    Требования к заемщику и необходимые документы

    Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.
  • Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

    • Заявление на предоставление кредита.
    • Анкета.
    • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
    • Документы по хозяйственной деятельности.
    • Финансовая отчетность.
    • Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

      Порядок и схемы оформления кредита

      Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

      Оформление ипотеки по схеме №1

      Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

      1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
      2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
      3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
      4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
      5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.
      6. Оформление ипотеки по схеме №2

        Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

      7. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
      8. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
      9. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
      10. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.
      11. Оформление кредита по схеме №3

        Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

      12. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
      13. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
      14. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

      Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

      Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

      Коммерческая ипотека без первоначального взноса

      Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

      Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

      В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

      Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

      Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

      Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

      Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

      Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

      Видео: Нюансы коммерческой ипотеки

      ipoteka-expert.com

    Популярное:

    • Судебная практика о признании права собственности на жилой дом Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная Решение […]
    • Учебно методическое пособие по развитию речи Книги по русскому языку Книги и учебники по русскому языку разных годов Содержание раздела Книги и учебники по русскому языку Описание раздела «Книги по русскому языку» В данном разделе вы можете скачать бесплатно и без регистрации Книги […]
    • Возмещение ущерба от дтп по страховке Выплаты по ОСАГО при ДТП: размеры страховки, документы, действия и сроки Стать участником ДТП может каждый: даже водитель с многолетним стажем, который соблюдает все правила и скоростной режим может стать участником аварии. По состоянию […]
    • Стороны не имеют никаких претензий Аль-Каида, Хамас, Талибан: 8 крупнейших исламистских группировок мира «Исламское государство» начало наступление на северные и западные районы Ирака в июне 2014 года. На помощь властям Ирака пришли военные США, которые нанесли десятки […]
    • Правила дтп 1 июля Новые поправки в ПДД - изменения с 1 июля: дорожные знаки, перевозка детей, электронный ПТС, об ОСАГО и другие нововведения Минтранс не перестает совершенствовать Правила дорожного движения. С 1 июля ПДД РФ ожидает воплощение в новой […]
    • Приказы орд мвд Орден Красной звезды Орден «Красной звезды» учрежден в апреле 1930 года. В наградной системе Советского государства он был одним из первых боевых орденов, учрежденных до Великой Отечественной войны. Авторами эскиза знака являются […]
    • Принятие искового заявления к производству гражданского суда Статья 133 ГПК РФ. Принятие искового заявления Новая редакция Ст. 133 ГПК РФ Судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к […]
    • Пенсия для колхозников Пенсия для колхозников Собрала информацию по величине минимальных и средних пенсий в СССР по годам. Это данные средних пенсий в ЦЕЛОМ по СССР (городского и сельского населения). Информацию по колхозными пенсиями в СССР не нашла, но нашла […]