Оформление квартиры при разводе

Как купить квартиру в браке, чтобы она досталась покупателю при разводе. Подробный обзор доступных способов приобретения квартиры и того, как получить ее при разводе.

В данной статье я рассмотрю основные моменты, позволяющие понять о том, какими нормами закона руководствоваться, возможные варианты оформления права собственности и приобретения жилья, как в браке, так и до официального его регистрирования. Как доказать своё право на квартиру и не допустить её перехода во владение бывшего супруга.

○ Что говорит закон.

Нормативно-правовой базой регулирования вопроса, о разделе имущества служит:

  • Гражданский кодекс (далее – ГК).
  • Гражданское процессуальное законодательство (далее ‑ ГПК).
  • Семейный кодекс (далее – СК).
  • Налоговый кодекс (далее – НК).
    • Статья 256 ГК:
    • «Нажитое в период семейной жизни имущество (движимые и недвижимые вещи) является собственностью обоих супругов, если договорными отношениями не определяется иное.
    • Кроме того, имущество, принадлежащее до вступления в брак, полученное согласно договору дарения либо в качестве наследства одним из супругов является исключительной собственностью этого супруга».
    • Вышеуказанные правила необходимо рассматривать вместе с нормами семейного законодательства, где в главе 7 определён режим такого имущества, а в главе 8 – урегулирован вопрос о договорном имущественном положении.

    • Статья 34 СК:
    • «предоставлено право сторонам изменить существующий правовой режим на договорной посредством заключения брачного соглашения».
    • ГПК РФ определен процессуальный порядок раздела, его сроки, перечень документов, содержание искового заявления, судебная процедура раздела и т.д.

      Законодательством, регулирующим вопросы налогообложения, определён порядок уплаты налоговых сборов связанных с осуществлением имущественных правоотношений.

      ○ Покупка жилья в браке.

      Покупка квартиры, будучи в браке, должна начинаться с определения формы собственности на неё. В связи с этим, существует несколько вариантов развития событий.

      Возможные схемы приобретения.

    • Долевое право владения, когда жилое помещение разделено на доли и является общим (такой вариант возможен и при сожительстве без регистрации брака).
    • Существует без долевой способ владения, когда документально этот вопрос не зафиксирован, то есть, не определены доли (только для супругов).
    • Право собственности может принадлежать одному из супругов.
    • Приобретение жилплощади супругом за собственные средства. В таком случае, при судебном разбирательстве придётся доказать факт дарения денег.
    • Для перестраховки на будущее оформить свои отношения посредством заключения брачного договора, в том числе включив пункт о покупки жилплощади и её дальнейшей судьбе.
    • Ипотечное приобретение. Если кредит оформлен на одно лицо, то второй предоставляет согласие на это. Если в брачном соглашении этот момент прописан, то разрешения не требуется. Оформление кредита на обоих, но с регистрацией права владения на одно лицо. Возможен вариант регистрации права владения квартирой и на обоих. В обоих случаях при разводе задолженность будет поделена между супругами.
    • Какой вариант лучше? Те супруги, которые опасаются остаться без жилья либо его несправедливого деления, могут покупку оформить долевым способом, причём доли могут быть разными, этот вопрос решается в индивидуальном порядке. Без долевое оформление предусматривает разделение квартиры на две равные половины. Процесс раздела будет осуществляться судом. В таком же порядке будет проходить процедура разделения жилых метров и в случае одного собственника на квартиру.

      Важно! Заключённый договор о купле собственности предполагает возврат налогового вычета ‑ суммы, на которую супруг может снизить доход подлежащий налогообложению.

      Для получения вычета нужно учесть:

    • Оформление документов и документ об оплате должны быть на имя одного из супругов.
    • Получение обоими официального заработка для разделения вычета на двоих.
    • Возможность возврата в адрес одного, второй – оставляет право воспользоваться вычетом в будущем.
    • ✔ Кому принадлежит?

      Лица, которые могут являться владельцами квартиры после развода:

    • Супруг.
    • Супруга.
    • Их дети (до совершеннолетия выступать от их имени будет один из родителей).
    • ○ Как не делиться квартирой с бывшим супругом/супругой.

      В юридической практике существует несколько способов оставить свою вторую половину без жилья.

    • Договорной способ.
      • Статья 41 СК:
      • «Договор называемый «брачный» супругами может быть заключён как до брака, так и после регистрации. В таком соглашении супруги сами вправе разрешить вопрос с квартирой на добровольных началах».
      • Признание жилья имуществом одного из супругов.
        • Статья 36 СК:
        • «Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе (путём наследования или дарения) является его собственность».
        • Для реализации такого способа необходимо участие родни со стороны супруга, которая способна подтвердить факт безвозмездного получения квартиры.

        • Долговой способ.
          • Статья 39 СК РФ
          • «Общая задолженность (долг) разделяется по пропорциональному принципу в соответствии с имеющимися долями в общем имуществе».
          • Для осуществления такой схемы необходимо чтобы доверенное лицо супруга (супруги) доказало факт наличия долга равного стоимости жилплощади. Таким доказательством может служить расписка о получении супругом (супругой) денег на покупку квартиры, что будет предполагать разделение образовавшегося денежного обязательства (долга) между ними. Далее, супруга (супруг) обязана погасить долг. Конечно, в такой ситуации, сторона откажется либо от своей доли в жилом помещении либо от денежного обязательства равного половине стоимости жилья.

            ✔ Покупка жилья через третьих лиц с последующим дарением одному из супругов.

            Одной из причин приобретения жилой недвижимости является нежелание делиться квартирой с супругом. Такое поведение чаще всего свойственно родителям. Например, родители супруги приобретают жильё, оформив договор купли-продажи, а в будущем оформляют дарственную и дарят дочери.

            В данной ситуации речь идёт о двух сделках, минусом которых является:

            • Длительность по времени оформления.
            • Уплата двойной госпошлины.
            • Выходом из такой ситуации является заключение договора через третье лицо. Что для этого нужно? Для этого нужно всем сторонам прийти в нотариальную контору и подписать договор, согласно которому родители покупают на имя дочери (сына) за свои деньги жильё и она (он) становится его собственником. Здесь право на такое жильё будет рассматриваться как безвозмездно переданное, так как плата произведена родителями. При разводе вторая половина не будет претендовать на недвижимость и в случае её продажи разрешение супруги (супруга) не требуется.

            • Пункт 1 ст.252 ГК:
            • «Договор дарения – соглашение, по которому одна сторона на безвозмездной основе передает другой стороне (одаряемому) вещь (квартиру) в собственность».
            • Должно ли «третье лицо», уплатить в доход государства налог с полученной прибыли? В таком случае налоги не платятся. Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога.

              ✔ Наследование квартиры.

              Квартира, полученная в наследство – личная собственность супруга. Причём время получения её не имеет значение (до или после брака). При бракоразводном процессе такое имущество не подлежит разделу. Даже если в ней много лет проживал один из супругов, то второй при разводе вправе выселить.

              Унаследованное жильё является личным также и по причине приобретения её за счёт третьих лиц, а не за супружеские деньги.

              ✔ Покупка квартиры на средства, полученные либо заработанные до заключения брака.

              Способы приобретения жилья до брака:

            • Покупка за счёт собственных средств.
            • Наследование.
            • Посредством получения в дар.
            • Покупка жилья до момента бракосочетания может быть доказана:

              1. Доказать, что средства поступили от родителей. В идеальном случае, иметь нотариально заверенный договор дарения жилья. Также возможно составить в простой письменной форме такой договор на дарение денежных средств. Важно при составлении соглашения указать целевой характер денежного подарка, вписав фразу «передаём денежные средства в размере 3 000 000 рублей на приобретение квартиры».
              2. Справка из банковского учреждения, подтверждающая факт отсутствия возможности приобретения недвижимость во время браного союза.
              3. Справку с работы о заработке, где будет усматриваться неплатёжеспособность супругов.
              4. Свидетельские показания.
              5. Банковская выписка со счёта родителей, показывающая движения по счёту.
              6. Факт доказывания будет осуществляться в суде. Решение будет вынесено на основании изучения предоставленной сторонами информации.

                ✔ Заключение брачного договора.

                Возможность заключения брачного соглашения:

              7. До момента регистрации.
              8. Непосредственно при регистрации.
              9. В период семейного проживания.

            Нюансы брачного соглашения.

            Срок начала действия условий соглашения – после регистрации отношений. Форма составления – письменная. Требуется обязательное заверение у нотариуса.

            Цель заключения – регулирование всех имущественных, финансовых вопросов. Иные вопросы не подлежат включению в соглашение.

            Срок заключения может быть как бессрочным, так и иметь конкретные сроки действия. Также может быть изменён либо расторгнут в любое время. Однако, отказ одного из супругов от исполнения договорных условий невозможен.

            Наиболее полная информация о заключении брачного договора изложена здесь http://topurist.ru/article/53728-brachnyy-dogovor

            Возможные варианты внесения вопросов о собственности:

          • Изменение режима совместно нажитого имущества.
          • Определено имущество, которое получит каждый после расторжения отношений.
          • Изменение долей на квартиру и иное.
          • Положения договора не могут:

          • Ограничивать права и дееспособность сторон.
          • Регулировать права и обязательства в отношении ребёнка.
          • Ограничивать право неработающего супруга в его финансовом содержании.
          • Важно. Внесение изменений в условия договора возможно: по обоюдному согласию, в судебном порядке, в случае не согласия одной из сторон.

            ○ Какие документы нужно сохранить на случай развода, если квартира принадлежит одному супругу.

            Документы, необходимые для доказательства права собственности на жильё:

          • Договор о покупке квартиры.
          • Кредитный договор.
          • Договор дарения.
          • Документы, подтверждающие права наследования.
          • Выписка из личных банковских счетов.
          • Выписка из лицевого счёта на квартиру, где указаны Ф.И.О. её владельца и отражены все финансовые перечисления за услуги коммунального характера.
          • Расписка, свидетельствующая о получении суммы на приобретение недвижимости.
          • Договора о поставки коммунальных ресурсов и их оплате хозяином квартиры в добрачный период.
          • Чеки на приобретение имущества и строительных материалов в добрачный период;
          • Договора на осуществление ремонтных работ и так далее.
          • Таким образом, для исключения всех имущественных споров при разводе рекомендуется заключить брачный договор, в котором предусмотреть все возможные имущественные и финансовые вопросы. Данный шаг сэкономит в будущем время, потраченное на спор и деньги, уплаченные за работу квалифицированного специалиста по имущественным делам.

            ○ Советы юриста:

            ✔ Мужу подарили квартиру родители, но деньги на ремонт брались со счета жены, в результате квартира стала дороже на 30% от первоначальной стоимости, как забрать свою долю супруге?

            Нормой п.1 ст.36 СК РФ регламентировано, что имущество, которое принадлежало до брака ‑ личное и разделу не подлежит, данное относится и к подаренной собственности.

            Однако, основание считать такую квартиру совместной имеется, в случае проведения значительных ремонтных и строительных работ, увеличившие её рыночную стоимость. Законодательством не оговорен перечень таких работ, значимость которых подлежит оценке. Данный вопрос изучается в суде с учётом всех обстоятельств дела.

            Основанием признания совместной собственностью могут служить:

          • Заключение экспертизы по ремонтному вопросу, где будет указано, что квартира, в результате переустройства приобрела новую стоимость.
          • Подтверждение расходов.
          • Если судом будет приняты во внимание все доказательства, то такой подарок родителей при разводе будет разделён между супругами.

            ✔ По брачному договору квартира принадлежит одному из супругов, но она приобреталась совместно, при этом у второго супруга нет никакого имущества, можно ли оспорить брачный договор и разделить жилплощадь пополам?

            Обратиться с исковым заявлением и оспорить условия договора, возможно, но это не даст никакого положительного результата, поскольку договор выражает ваше волеизъявление и его положения не противоречат действующему законодательству и позволяют разрешить вопрос об определении права владения данной недвижимостью.

            Такой вопрос можно урегулировать лишь в договорном обоюдном порядке, внеся в соглашение изменения в отношении жилплощади.

            На практике существует два способа внесения изменений в договор:

          • В добровольном порядке, путём его заверения у нотариуса.
          • В судебном порядке, в случае несогласия одной из сторон.
          • Руководствуясь нормами ст.451 ГК требовать изменений в суде можно только в случае нарушения договорных условий одной из сторон и изменения ситуации, при которой был заключён договор.

            Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

            topurist.ru

            Оформление квартиры при разводе

            Покупка недвижимости, как и вступление в брак — серьезное решение.

            Квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов. Общая собственность, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

            Особенности долевой собственности:

            • объект принадлежит нескольким владельцам, доли которых четко установлены

            • свою долю можно продать

            Особенности совместной собственности:

            • такую собственность нельзя раздробить или продать ее часть — это неделимый объект, принадлежащий двум собственникам

            • провести любую сделку с объектом (продажа, обмен, дарение и т.д.) без нотариального согласия супруга невозможно

            При покупке квартиры супругами, собственность по умолчанию признается совместной, однако по согласию сторон ее можно сделать долевой.

            Имейте в виду, что квартира в любом случае является совместно нажитым имуществом, а значит, принадлежит супругам поровну. Поэтому даже если разделить квартиру, например, на 1/4 и 3/4, то при разделе объект все равно будет делиться пополам.

            Самое простое и очевидное решение — заключить брачный договор, где будет прописано, кому принадлежит имущество (или только квартира) до и после развода.

            В случае развода придется делить и ипотечный кредит, поэтому вы можете аргументировать необходимость брачного договора как защиту супруга от ваших долгов.

            Если вы по каким-то причинам не хотите заключать брачный договор, то вам нужно оформить квартиру так, чтобы при разводе ее не признали совместно нажитым имуществом. Например, если первоначальный взнос вы внесли за счет денег от продажи добрачного имущества, то далее перечисляйте средства с того же счета, на который получили деньги за первую квартиру. Если имущество придется делить в судебном порядке, все это будет иметь свой вес.

            Если жилье было приобретено супругом до брака, то с ним оно и останется. Однако иногда при разделе имущества одна из сторон апеллирует к тому, что за ее счет было проведено улучшение условий проживания (например, ремонт). В таком случае недвижимость остается у владельца, но ему потребуется компенсировать бывшему супругу половину от потраченных на ремонт средств.

            pikabu.ru

            Три хитрости, с помощью которых мужья при разводе оставляют жен без квартиры

            О том, как прекрасный пол использует «бывших» для решения своего квартирного вопроса, написано уже немало. Но есть и обратная сторона вопроса. По мнению адвоката Олега Сухова , мужья своих бывших жен при разделе недвижимости обманывают ничуть ни реже . Причем можно даже выделить типичные «мужские» схемы обмана при разводе.

            1. Переезд

            Самым частым является пример, когда муж предлагает супруге продать квартиру, приобретенную ею до брака, чтобы переехать в новую с расширением жилплощади. Женщина, не думая, соглашается, а впоследствии узнает, что фактически отдала половину своей квартиры мужу. Жилье, приобретенное одним из супругов в период брака, пусть даже на его личные средства, считается совместной собственностью супругов и делится между ними пополам. В последующем доказать в суде, что за купленную недвижимость уплачены средства, вырученные от продажи личной квартиры супруги, очень сложно, практически невозможно. А с учетом того, что спорами о разделе недвижимости сопровождаются 40% разводов, риск потерять половину жилья очень велик .

            2. Заем у друга

            В одном из судебных дел, не желая делить с бывшей супругой квартиру, мужчина предоставил фальшивую расписку, выданную им якобы перед приобретением спорного жилья, о том, что денежные средства на покупку недвижимости он одолжил у знакомого. Последний, в свою очередь, подтвердил законность сделки и наличие займа. Поскольку долги при разделе совместно нажитого имущества супругов делятся пропорционально присужденным им долям, суд обязал бывшую жену «мошенника» вернуть ему половину займа по расписке.

            — Проблема в рассматриваемом случае связана с несовершенством российского законодательства, – поясняет адвокат Олег Сухов. – Дело в том, что долги семьи подлежат обоюдному погашению независимо от того, подтверждено ли согласие второго супруга на их возникновение (например, на получение займа по расписке). Такая ситуация создает возможность не только для отъема собственности, но и на возложение любых несуществующих долгов на обманутого супруга».

            3. А квартира — свекрови

            Наиболее распространенный способ обмана, чтобы не делить квартиру или дом, — «тайная» продажа супругом общей недвижимости третьему лицу. Однако подобная сделка, совершенная без согласия жены, может быть признана недействительной. Те, кто знают о подобном риске, «избавляются» от собственности более изобретательно.

            Так, в одном из случаев, средства от реализованной квартиры, принадлежавшей супруге, семейная пара решила потратить на приобретение нового жилья в строящемся комплексе. Оформлением занимался муж, который заверил, что недвижимость куплена. Но когда строительство завершилось, супруга обнаружила, что квартира оформлена на свекровь. И несмотря на документы, свидетельствовавшие о продаже недвижимости жены, доказать так ничего не удалось. Как оказалось, и квартиру можно «спрятать» от раздела. Супруга в итоге потеряла около 200 000 долларов.

            — Следует отметить, что сделки, оформленные на родственников, оспорить практически невозможно. Чтобы избежать подобных афер, при заключении договора и совершении операций с деньгами, присутствие обоих супругов обязательно, – резюмирует адвокат Олег Сухов.

            КСТАТИ

            Чаще всего при разводе супруги делят именно недвижимость — около 70% всех споров по разделу имущества. А затем уже — денежные средства на счетах, автотранспорт, фирмы, долги и прочее.

            Читайте также

            Тройняшки от кошки

            Сибирячка спасла котят и вопреки приговору врачей стала многодетной мамой

            Генеральная уборка квартир в Москве: перечень работ и стоимость

            Генеральная уборка квартир — обзор цен, перечень работ, хитрости генеральной уборки от профессионалов

            Шуба или пуховик: что лучше согреет в морозы

            Чтобы прекратить вечный спор, «Комсомолка» примерила и то, и другое

            Осенняя пора — квартир очарованье!

            «Тур по новостройкам с «Комсомолкой» помогает сориентироваться в мире недвижимости

            Жить комфортно и дешево! Миф?

            У многих собственников квартир возникает вопрос: почему растут тарифы на ремонт и содержание многоквартирных домов

            Платить, нельзя откладывать

            Задолженности российских граждан продолжают расти

            Как выбрать секционные ворота для гаража?

            Когда в семье согласья нет: как поделить жилье и коммунальные платежи

            На вопросы читателей отвечает адвокат Светлана Жмурко

            Семь самых частых проблем с соседями и простые способы их решить

            Шум, грязь, потоп, мусорная свалка и собачий питомник: как разобраться с этими неприятностями по закону? Подсказывает Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей «Росконтроль»

            Европейский шик для русского гостеприимства

            Итальянская мебель позволяет создать уют в любом помещении для хозяев с самым разным вкусом

            Маевка в «Отрадном»

            30 мая более 4000 сотрудников АФК «Система» сменили офисные костюмы на джинсы с кедами

            Добротная кухня – это инвестиция в будущее семьи

            На вопросы «КП» отвечает генеральный директор фабрики «Мария» Ефим Кац

            Идеи для украшения квартиры к Пасхе

            Используем декоративные крашенки не для еды, а для красоты

            21 способ согреться зимой без больших счетов за энергию

            Как сохранить тепло в доме и деньги в кармане.

            Потолок ледяной, дверь скрипучая? Идите в суд!

            Покупательница новостройки получила компенсацию от нерадивого застройщика в 400 тысяч рублей

            Топ-15 бытовых катастроф современного человека

            На видео собрали самые надоедливые ситуации, которые с нами случаются практически каждый день [видео]

            Самым дорогим местом в США является небольшой городок в Силиконовой долине

            Средняя стоимость дома в Атертоне составляет 9 миллионов долларов

            Миллион деревьев для мегаполиса

            В столице продолжается экологическая акция Правительства Москвы

            Даст ли орган опеки разрешение на сделку

            Задай вопрос адвокату!

            Правила регистрации в жилье поправили

            Их привели в соответствие с уже действующим законом о «резиновых» квартирах

            Загородный дом: строить или покупать?

            Самостоятельное строительство загородного дома занимает в среднем от трех до шести лет, а первоначальная смета увеличивается за это время в полтора-два раза

            Многодетный отец построил для своего семейства круглый дом

            Чегаевы уверяют, что жить без углов очень удобно [фото]

            Можно ли продать 1/20 долю квартиры?

            Приватизировали квартиру на дочь. Как сделать собственником еще и сына?

            Жилинспекция обнаружила перепланировку. Как быть?

            Верховный суд разъяснил, как разрешать споры в садовых товариществах

            Взносы в СНТ не должны браться с потолка, но платить их надо!

            Что делать, если садовод не платит взносы

            Можно ли выписать человека из квартиры за то, что он не оплачивает коммуналку?

            Купил квартиру только на свои, теперь развод.

            Возрастная категория сайта 18+

            m.kp.ru

            Юридический ликбез: Как не потерять жилье при разводе

            Отношения между людьми в один момент заканчиваются — и тогда для многих пар развод неизбежен. Пока супруги делят детей и ложки-плошки, встает вопрос и о разделе совместной недвижимости, дач, земельных участков. Напомним, по российским законам получить свою половину могут только люди, которые зарегистрировали свой брак перед лицом государства. При расторжении так называемых «гражданских браков» отсудить квартиру или ее часть практически невозможно, уверяют юристы.

            Когда люди решают жить вместе, традиционно они не задумываются о разводе или расставании. «Совместно нажитое имущество — это все, что было людьми нажито во время брака и при разводе делится пополам. За исключением тех случаев, когда супруги оформили до брака или во время него брачный договор», — сразу определился с терминами Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат — Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, на круглом столе «Семейные отношения и недвижимость». Когда между людьми оформлен брак — по закону все материальные ценности делятся пополам, на совместных детей суд предоставляет некоторую долю в квартире, но, как правило, она минимальна, говорит Антон Баранов, генеральный директор «Авентин-Недвижимость». Таким образом, папе отходит полквартиры и маме — полквартиры плюс доли на детей. «Для Петербурга характерна ситуация, когда при разводе супруги делят трехкомнатную квартиру пополам — в итоге жена переезжает в однокомнатную с детьми, а муж — в коммуналку», — привела пример Наталья Лаврова, исполнительный директор компании «Дарко».

            Сложнее стоит вопрос с гражданскими браками. Хотя, как подчеркнул Сергей Слободянюк, это не является гражданским браком. «Брак у нас только церковный, а регистрация отношений — и есть гражданский брак», — напомнил он. Все остальное — только сожительство, хотя участники круглого стола попытались найти более приятное слово — партнерство. «Все, что оформлено на одного человека — это его личная собственность и абсолютно бесполезно доказывать, что жили вместе и вместе приобретали имущество!» — уверен адвокат.

            Сергей Слободянюк рассказал о четырех способах защиты супругов, чтобы при разводе не остаться на бобах. Первый способ — это оформление договора купли-продажи недвижимости в долевую собственность (при разводе супруги или сожители получают пополам имущество). Второй способ — оформление документов на одного из супругов. Тогда при разделе имущества муж/жена получат по половине, а при гражданском браке партнер останется без ничего (Если, конечно, не смогут договориться полюбовно любящие некогда люди. — Ред.). При третьем варианте собственность может быть оформлена на любого из супругов или на обоих, но после заключения брачного договора квартира или дом могут стать собственностью у одного из них. Иными словами, независимо от того, на кого была изначально оформлена недвижимость, брачным договором можно это изменить. Четвертый способ — документы на недвижимость оформляются сразу на двух партнеров/супругов, однако при решении любых вопросов с жильем присутствие обоих обязательно.

            Таким образом, людям, живущим без штампа в паспорте, лучше всего либо оформлять недвижимость в долевую собственность, либо писать расписки о том, что на приобретение такой-то недвижимости партнером получена энная сумма. Например, если квартира приобретена в ипотеку, то судьи без этих расписок не будут разбираться, кто, когда и сколько вносил платежей в банк.

            Рассмотрели участники круглого стола и классическую ситуацию, когда молодым жилье покупают родители. При этом всю сумму вносят только родители одного из супругов. Часто задаваемый вопрос: как обезопасить сторону, фактически отдавшую свои кровные деньги на самое ценное в нашей стране, от раздела имущества, нажитого в браке? По мнению юристов, самый правильный способ — это приобретение жилья по договору в пользу третьих лиц. Это означает, что родители вносят платежи, но владельцем недвижимости становится их ребенок. Тогда при разводе недвижимость остается за последним. В случае же если родители одного из супругов просто оплачивают недвижимость, а титульным собственником становится их ребенок, недвижимость, приобретенная в период брака, становится совместной собственностью. В случае развода, увы, жилье поделят пополам.

            В данной ситуации доказательством того, что оплата квартиры была фактически произведена родителями супруга могут быть: нотариальный договор дарения денег на квартиру или перевод денег со счета родителей супруга на счет продавца недвижимости. Сергей Слободянюк пояснил, что доказательств в передачи денег от родителей одному из супругов для признания недвижимости его личной собственностью будет недостаточно. Важно, что именно эти деньги были потрачены на приобретение недвижимости, а не проиграны в казино.

            Распространены среди родителей, желающих передать жилье своим детям, и такие формы, как дарение или завещание. Квартира при любом раскладе останется за ребенком: по закону завещанное или подаренное не является совместно нажитым имуществом. Существует один тонкий момент — договор дарения вступает в силу в тот момент, когда гражданин ставит подпись, и никогда он не будет иметь обратной юридической силы, даже если подаривший изменит свое решение. Дарение — это навсегда! А вот завещание может быть переписано в любой момент. Просто человек мог передумать и вернуть себе квартирку или пообещал оставить наследство другому родственнику. С точки зрения справедливости, способы приобретение жилья по договору в пользу третьих лиц или дарения — более надежные, отметили в один голос присутствующие юристы и риелторы.

            Советник гендиректора по развитию Универсальной ипотечной компании «Уником» рассказал и о популярной нынче федеральной программе «Молодежи — доступное жилье». Так, по его словам, теперь для безопасности банки требуют оформлять документы в общую долевую собственность. Наталья Лаврова, исполнительный директор компании «Дарко», отметила, что сейчас среди молодежи резко вырос спрос на покупку жилья по ипотеке. Это люди в возрасте 25 -27 — 35 лет. Причем многие из них пару-тройку лет назад уже брали ипотеку, но с появлением ребенка решили улучшить свои жилищные условия. Теперь они обращаются за новой ипотекой — и тут начинаются сложности, поскольку продать нынешнее жилье и приобрести новое не получится: у ребенка должна быть доля. «И если ребенка негде зарегистрировать, например, у бабушки в квартире, то такие сделки у риелторов, как правило, срываются», — говорит Лаврова, добавляя, что профессиональные риелторы не берутся за сделки, нарушающие права детей.

            В общем, участники круглого стола полагают, что единственный способ обезопасить себя и свое имущество и не остаться без крыши над головой — это брачный договор. Этот документ оформляется только у нотариуса как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. Причем этот контракт можно изменить в процессе жизни, но только при обоюдном желании супругов. Вопреки сложившимся мифам, в документе указываются только права на имущество, заработанные средства и алименты на детей. Это весьма важный документ, который может при разводе решить многие споры.

            Напомним, что в России брачный договор не может указывать супругу (супруге), как воспитывать детей, запретить получать образование, работать, проживать в определенном месте, выезжать за пределы страны или города.

            Развитию такого института, распространенного в западных странах, мешают менталитет и психологический настрой. Кроме того, по большому счету многим россиянам не многое приходится делить: квартира, дача, машина — «да в принципе и все», говорит Антон Баранов. Сколько ежегодно заключается брачных договоров в России, доподлинно неизвестно: ни граждане, ни оформляющие договоры нотариусы не разглашают эти данные. А вот разводов, согласно статистике стало меньше. По данным Росстата, в первом квартале 2010 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество разводов сократилось на 8%, со 166 тысяч до 153 тысяч. Однако вступать в брак люди тоже стали реже — если в первом квартале 2010 года в загс по доброй воле пришли 372 тысячи человек (186 тысяч браков), в прошлом году — 424 тысячи человек (212 тысяч). Таким образом, количество заключенных браков сократилось на 25 тысяч, или на 13%, говорят сухие цифры статистики.

            Если люди не могут договориться между собой о разделе имущества, их, к сожалению, ждут суды. Причем, юристы отметили позитивную тенденцию — с каждым годом сроки рассмотрения дел о дележке жилья сокращаются: еще в начале 2000 годов в среднем петербуржцы делили доли в квартирах по 10 лет, то сейчас на это уходит года три. Нередки случаи, когда в квартире 1/3 принадлежит супруге, а, например, 2/16 доли мужу. «И жить не могут, и разойтись не в состоянии», — печально заметила Лаврова и привела пример, когда в агентстве недвижимости в соседних кабинетах сидели бывшие супруги, а риелтор попеременно узнавал мнение одного из них, докладывал другому и так далее. «Бывают и такие случаи!» — говорит она, подчеркивая, что при дележке недвижимости риелторы порой выступают и психологами, и юристами, и посредниками.

            Эксперты рынка говорят, что многие клиенты сидят и ждут, когда адвокаты решат все вопросы, но сами не пытаются договориться с противоположной стороной. «Есть судебное право, а есть тонкая грань, когда судебные приставы не в силах помочь», — добавил Баранов. «Здесь работает право сильного, — откликнулся Слободянюк, — и заставить продать доли никто не может».

            Проанализировав рынок предлагаемых юридических услуг, можно сделать вывод, что суды обходятся гораздо дороже. Так, например, составление брачного контракта обойдется петербуржцу в 300-500 рублей + консультация в размере от 1 до 3 тысяч рублей. Подготовка одного документа для искового заявления обойдется клиенту не менее чем в тысячу рублей. За подготовку материалов и документов, представляемых в суд, — от 5 тысяч рублей. А ведение дел в суде, например, в первой инстанции, и вовсе начинается с суммы в 15 тысяч. Вот и получается, дешевле либо не разводиться, либо составлять брачные договоры.

            m.fontanka.ru

            Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

            22 августа 2017 г.

            – Я замужем, хочу купить квартиру, в браке нужно согласие мужа на покупку. Но мне не хочется возможных проблем в будущем, поэтому, думаю, может, оформить жилье на маму (она не гражданка РФ гражданка Молдавии), и она оформит на меня дарственную? Какие возможны нюансы при этом?

            Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

            Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

            Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

            Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор. Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

            Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе). Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса. На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

            В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ. Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

            Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

            На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

            В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

            Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

            Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

            Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск. Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

            В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки. Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено. По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

            Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия. Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга. В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

            Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

            Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

            Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

            Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

            Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

            Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
            Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

            Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

            Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

            Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим. Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры. К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

            На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

            Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка. Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

            Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

            Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании. Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым. Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

            Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

            Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем). Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры. Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

            Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру. В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства. В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

            Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

            Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица. То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта. Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

            Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

            Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

          • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
          • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.
          • Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность. Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц. Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов. Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

            Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

            Текст подготовила Мария Гуреева

            Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

            Не пропустите:

            Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

            www.domofond.ru

    Популярное:

    • Федеральный закон 142 ст Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и […]
    • Правило писание предлогов о Диктанты по русскому языку. 8 класс. К учебнику Л.А. Тростенцовой, Т.А. Ладыженской и др. - Григорьева М.В., Назарова Т.Н. Данное пособие полностью соответствует федеральному государственному образовательному стандарту (второго […]
    • Обнинск юристы Обнинск. Юристы. Юридические услуги Юридическое агентство "ЛЕКСИЗ" Адреса офисов: пр. Ленина, 203 вход с обратной стороны, цокольный этажул. Аксенова, д. 16а, 3 этаж, офис 5 Телефон: 2-79-06, 5-46-35, 8 (910) 525-01-10, 8 (910) […]
    • Жалоба председателю верховного суда рф Жалоба председателю верховного суда рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей […]
    • Нотариус на улице партизанская Нотариусы Белогорск Ниже представлен список нотариусов в выбранной категории. Чтобы посмотреть подробную информацию по конкретному нотариусу, кликните по ФИО нотариуса. Нотариус Ажаблаева Эльнара Адиловна Город: Белогорск Округ: Район: […]
    • Экспертиза раздел имущества Оценка имущества при разводе, оценка имущества супругов Если Вы хотите приобрести или продать уже организованный бизнес, то Вам нужно сначала произвести его оценку бизнеса. Оценка стоимости бизнеса нужна и в других случаях: при […]
    • Как оформить расторжение контракта Расторжение контракта по соглашению сторон (ч. 8 ст. 95 ФЗ № 44) В ч. 8 ст. 95 Федерального закона от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — […]
    • Приостановить рассмотрение апелляционной жалобы Арбитражный процессуальный кодекс (АПК РФ) Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ С изменениями и дополнениями от: 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г., 2 октября 2007 г., 29 […]