Дду когда платить налоги

Как можно не платить налог за сдачу квартиры в наем.

Раньше здесь размещалась статья о том, как не платить налоги при сдаче квартиры в аренду. Однако, нам позвонили из правоохранительных органов РФ и попросили удалить статью.

У нас не было ресурсов с ними «бороться» и мы были вынуждены удалить её. Возможно, где-то в сети Интернет осталась копия статьи (http://elitearenda.ru/ne-platit-nalog-sdacha-kvartiry.htm), но мы не можем удалить ее отовсюду, так как администируем только наш сайт.

Наши специалисты юридического отдела недавно оказывали консультацию одному нашему клиенту на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов. Настоятельно рекомендуем ее прочитать.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не поступайте по «схеме», котороая когда-то была описана ниже, но сейчас удалена. Иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас. Мы когда-то в прошлом описали этот способ только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать, но сейчас его писание удалено.

Самым оптимальным вариантом, по мнению юристов компании elitearenda.ru, содержащим меньше всего рисков, является следующий. (Информация удалена).

О том, какой будет штраф за неуплату налогов при сдаче квартиры в аренду мы писали в самом конце предыдущей статьи.

Зачем нужен договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

Также прочитайте эту статью. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить и как подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

elitearenda.ru

Юридическая компания Аймрайт

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

imright.ru

Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году: все, что нужно знать об изменениях относительно земельных участков

Закон № 360-ФЗ внес существенные изменения в некоторые законодательные акты, которые вступают в силу с 01.01.2017 г. Главное из них — «заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020 года. Отметим, что как и раньше, налоговая база для участков и объектов капитального строительства будет определяться именно по размеру кадастровой стоимости (согласно ст. 190 НК РФ). Однако с 2017 года для всех объектов будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала на 01.01.2014 г. Если она не была определена на эту дату, то будет использоваться кадастровая стоимость на 1 января того года, когда она впервые была установлена. Однако для объектов, кадастровая стоимость которых с 2014 года пересматривалась, например, была приравнена к рыночной, использоваться будет наименьшая сумма.

Что данные изменения означают для владельцев земельных участков?

  • Налоговая ставка может уменьшиться. Если для участка проводилась переоценка кадастровой стоимости, то с 1 января 2017 года владельцы снова будут платить сумму, установленную 1 января 2014 года.
  • Новая кадастровая оценка проводиться не будет. Налоговая ставка зафиксирована до 1 января 2020 года.
  • Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 будет проводиться практически по тем же правилам, что и в 2016. До 2020 года у собственников останется возможность приравнять кадастровую стоимость к рыночной и таким образом снизить налоговую базу.
  • Стоит ли самостоятельно заниматься переоценкой кадастровой стоимости в 2017 году?

    В целом процедура оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году не претерпела кардинальных изменений. Физические лица, как и раньше, могут выбирать, в какую инстанцию обратиться — комиссию при Росреестре или в суд. Для юридических лиц добавилась опция начинать переоценку кадастровой стоимости земли именно с иска в суд: раньше они обязаны были сначала обращаться в комиссию.

    Пакет документов и схема действий осталась прежней. Владельцу земельного участка в обязательном порядке понадобится заказать независимую экспертизу стоимости земли. Важное замечание: оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости. С 2017 года заверение отчета в СРО оценщиков является необязательным. Но если вы хотите повысить шансы на положительное решение по делу, лучше все же перестраховаться и предоставить подтверждение правильности оценки от саморегулируемой организации.

    Почему лучше обратиться к профессионалам?

    • Правильная подготовка документов. Если вас интересует переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 году, то вам стоит знать, что неправильное оформление или недостаточность пакета документов является одной из основных причин отрицательных решений.
    • Грамотный, легитимный отчет о рыночной стоимости земельного участка. Вам не придется самостоятельно искать оценщика, проверять его квалификацию и т.д. Юридические фирмы сотрудничают с лучшими оценщиками, чтобы быть уверенными в качестве отчетов.
    • Представительство интересов на заседании комиссии или в суде. Не придется тратить силы на подготовку и участие в судебных разбирательствах или на заседаниях комиссии. Ваши интересы будут представлять опытные юристы.
    • В конечном счете, обращаясь к профессионалам, вы экономите время и деньги. Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 может растянуться на месяцы. Юристы подскажут, как максимально быстро добиться снижения КС, чтобы вы перестали переплачивать налоги.

      Обращайтесь в компанию RFI Consult — и будьте уверены в положительном результате пересмотра кадастровой стоимости. Более сотни дел и один из самых высоких процентов положительных решений о снижении КС — вот наши преимущества, с которыми не могут поспорить конкуренты.

      uzakonimvse.com

      Суть 214-ФЗ. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

      Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

      В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

      Как всё начиналось…

      Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

      Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

      В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

      ДДУ по 214-ФЗ

      Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

      Обязанности застройщика:

      В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

      Обязанности дольщика:

      Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

      ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

      Что обязательно должно быть в ДДУ.

      Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

      214-й закон гарантирует:

      В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

      Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

      В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

      Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

      Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

      ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

      В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

      Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

      Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

      При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

      Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

      Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

      Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

      Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

      Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

      Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

      Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

      214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

      Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

      Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

      Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

      Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

      ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

      Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

      214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
      Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
      Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
      Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
      Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
      Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
      Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
      Иные случаи, предусмотренные договором.
      По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

      petersit.ru

      Договор уступки прав требования на квартиру

      Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

      Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

      Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

      Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

      «Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

      «Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

      Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

      Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

      Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

      Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

      Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

      Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

      Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

      Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

      Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания Акта, Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору (Откроется в новой вкладке.»>инвестиционному или ДДУ) и перестает быть должником по обязательству.

      Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

      Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

      По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

      При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

      Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

      Регистрация Договора уступки прав требования

      Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

      Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

      • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
      • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
      • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
      • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
      • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
      • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
      • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
      • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
      • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
      • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
      • Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

        Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

        После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

        Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

        Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

        Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

        Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

        Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

        Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

        Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

        Особенности сделки по переуступке прав

        Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

        А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

        Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

        kvartira-bez-agenta.ru

    Популярное:

    • Учебное пособие pr Ольшанский Д.В.. Книги онлайн Ольшанский Дмитрий Вадимович (1953-2003) — известный социальный психолог, политолог, публицист. Доктор политологических и кандидат психологических наук, академик Международной академии информатизации. Автор […]
    • Гос нотариус в харькове Восьмая государственная нотариальная контора Киевского района города Харькова Место для Вашей рекламы! За 99 грн в месяц о Вас узнают все посетители этой страницы. Ближайшие места: Частный нотариус Серветник Анна Геннадьевна, Ярослава […]
    • Правила хранения противогазов Срок годности и основания для утилизации противогаза Противогаз относится к средствам индивидуальной защиты, и далеко не все равно, годно это средство или нет. Сколько времени может храниться этот предмет на складе, каков срок годности […]
    • Сокращение штата закон Как происходит сокращение при банкротстве Каждый гражданин Российской Федерации имеет право на оплачиваемый труд, соблюдение и выполнение всех норм и требований должности. Со своей стороны государство контролирует процесс соблюдения […]
    • Стороны произвели взаимозачет НДС: правила взаимозачета Компании в основном практикуют взаимозачеты, когда между партнерами заключено два договора. При этом фирма по одному соглашению будет кредитором, по другому — должником, а погасить задолженность деньгами не […]
    • Приказ об аттестационной комиссии в колледже Приказ об аттестационной комиссии в колледже МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИХабаровского края от 20 октября 2014 года N 60 О создании аттестационной комиссии для проведения аттестации педагогических работников в целях установления […]
    • Полномочия и задачи фскн Проект закона о ФСКН России: подготовка к первому чтению Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков была сформирована Указом Президента РФ 1 в 2003 году. Вот уже 10 лет ФСКН России остается единственным […]
    • Госпошлина за удостоверение по аттестации Как уплачивается госпошлина за аттестацию в Ростехнадзоре Если ваша деятельность связана с опасным оборудованием и от лиц (работников предприятия) зависит промышленная безопасность, вам придется воспользоваться услугами […]