Кто имеет право на бесплатное предоставление земельного участка

Как нарисовать схему планировочной организации земельного участка для ИЖС своими руками? Пример СПОЗУ для получения разрешения на строительство

Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места (расшифровка СПОЗУ) требуется при подготовке документации на начало строительства. Статья рассматривает базовые моменты подготовки этого документа для земельных участков (ЗУ), предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Что такое СПОЗУ для ИЖС?

В целом представляет собой композицию строений, которая складывается в результате соединения реального плана и потенциального проекта, гармонично объединяющихся при подготовке СПОЗУ. Для вновь организованных участков, не имеющих строений, план организации земельного участка играет роль планирования расположения построек, согласно которому они будут возводиться на территории ЗУ.

При подготовке документа требуется предварительное межевание участка и наличие топографической съемки ЗУ.

Если границы ЗУ не установлены, тогда другие наши материалы помогут вам выяснить все об этой процедуре, а именно:

И конечно же наша инструкция по межеванию, которая поможет правильно определить границы участка и не допустить кадастровой ошибки. И наконец, если выполнены все этапы кадастровых работ, вы получите межевой план, который бывает разных видов.

Для чего требуется?

СПОЗУ подготавливают правообладатели участков, получившие в собственность или в аренду наделы для строительства жилого дома и прилегающих к нему хозяйственных построек. Требуется образец схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС, в случае:

  • начала строительства;
  • дополнительных архитектурных решений;
  • реконструкции жилого дома;
  • на любом этапе строительства, если вносятся изменения в начальный проект.
  • Форма, структура и состав

    Готовая схема планировочной организации земельного участка для ИЖС (образец доступен ниже) представлена схематическим планом, нанесенным на топографическую съемку соответствующей зоны застройки. Нормативы и правила его составления регламентируют применение условных знаков, соответственно Инструкции, принятой на основании действия Федерального закона о ГКН, № 221-ФЗ, принятого 24.07.07 г. означающих:

  • расположение уже существующих капитальных объектов;
  • планирующихся объектов;
  • установленного режима зонирования территории.
  • Эти и иные параметры ЗУ и сведения, вносимые в схему планировочной организации участка, соответствуют установленным требованиям.

    Форма схемы планировочной организации земельного участка с обозначением объекта следующая. С правой стороны, сверху столбиком внесены данные:

  • условные обозначения;
  • экспликация;
  • параметры здания;
  • адрес ЗУ.
  • В центре листа дается Схема в виде чертежа. Внизу вносят информацию с примечаниями.

    Структура определяется наличием разделов, составляющих пример СПОЗУ. В их число входят:

  • титульный лист;
  • схематический чертеж ЗУ;
  • текстовые пояснения к чертежу;
  • приложения.
  • Состав СПОЗУ дается перечнем в конце документа. Его элементами являются официальные сведения, извлеченные из кадастровых записей или появившиеся в результате топографических расчетов:

  • Кадастровый номер ЗУ, номер плана застройки – для возведенных зданий, сооружений или недостроенных объектов, в соответствии со сведениями, внесенными в Росреестр.
  • Координаты границ поворотных точек ЗУ и границы конфигурации участка.
  • Общая площадь надела с расположением фактических капитальных строений и схемой объектов, которые планируются к строительству.
  • Схема подземных, наземных и надземных элементов инженерной инфраструктуры.
  • Прилегающие автомобильные дороги, тротуары.
  • Иные существенные параметры и характеристики, включенные в состав зоны застройки территории.
  • Нормативный регламент законодательства

    Помимо инструкций, опирающихся на действие документа 221-ФЗ, существенную роль в нормативной процедуре составления схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС (образец можно скачать здесь), играет Градостроительный кодекс РФ (ст. 48, 51).

    Образец СПОЗУ для ИЖС предусматривает различие в оформлении объектов, принадлежащих юридическим и физическим лицам, на землях той или иной категории, соответствующего целевого назначения.

    В первой части документа указан перечень таких объектов и нормативы, применяемые к каждой категории строений.

    Во второй части, более развернуто, указаны требования, предъявляющиеся к землям населенных пунктов, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Здесь даны правила застройки и оформления разрешения на строительство для собственников жилых домов, составляющих частный сектор.

    Схема планировочной организации земельного участка для ИЖС: особенности

    Согласно указанным выше нормативам, в обозначенный документ требуется вносить не только сведения о расположении объектов капитального строительства и иных, ограниченных территорией надела. Так как надел включается в зону застройки градостроительного контекста, он может лаконично включаться:

  • в историческую зону населенного пункта;
  • в природоохранную зону;
  • в санитарную зону, в том числе – создавая ее разрыв;
  • на обремененную публичным сервитутом территорию.
  • Эти и аналогичные нюансы, составляющие параметры ЗУ, согласно требованиям, нужно вносить в СПОЗУ в обязательном порядке.

    Требования, предъявляемые к составлению СПОЗУ

    К данному документу предъявляется ряд требований, без которых он не приобретает юридической правоспособности. Таковые делятся на две категории:

    • требования по составлению;
    • требования по удостоверению.
    • Требования по удостоверению опираются на место подготовки и удостоверения документа уполномоченной административной комиссией. Они состоят из нижеследующего:

      1. Заинтересованное лицо обращается в Комитет или отдел по градостроительству и архитектуре населенного пункта, в котором расположен участок.
      2. Подает заявку на подготовку документа и получает готовый, удостоверенный специалистами документ.
      3. Исполнитель удостоверяет СПОЗУ соответствующими подписями и печатью учреждения.
      4. Для приобретения юридической правоспособности Схемы, в нее требуется включить обязательные сведения и выполнить в соответствии с Инструкцией:

      5. На листе формата А4, большие площади допускают исполнения на листе формата А3.
      6. Изготавливается вручную на бумажном носителе, после чего копируется на электронный носитель при необходимости.
      7. Допускается компьютерное моделирование с последующей распечаткой и удостоверением.
      8. Чертеж исполняется единой монолитной линией без нахлестов с использованием специальной чертежной туши.
      9. Текстовой материал дается разборчиво, без помарок и исправлений в тексте.
      10. Применяются только печатные символы используемых букв и цифр.
      11. Где можно заказать?

        Заинтересованное лицо обращается в администрацию населенного пункта. Если здесь такие услуги не предоставляются, что допускают нормы законодательства, следует заказать СПОЗУ в коммерческой компании, составляющей архитектурные проекты и градостроительную документацию.

        Что нужно предоставить?

        После согласования, правообладатель ЗУ подает заявку, к которой прилагается пакет документации. В него входит нижеследующее:

      12. паспорт заявителя;
      13. нотариально удостоверенная доверенность для представителей;
      14. свидетельство о собственности (ином виде права);
      15. топографическая съемка ЗУ;
      16. градостроительный план (выписка).
      17. Стоимость услуг

        Несмотря на варьирование цен на обозначенную услугу, можно выделить базовые суммы, представляемые к оплате:

      18. Стандартные заказы, принимаемые в районных, областных и краевых центрах ориентируются на 3 000-5 000 рублей.
      19. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – от 5 000 рублей.
      20. В Москве и ближнем Подмосковье – от 5 000-6 000 рублей. В дальнем Подмосковье цены приравниваются к областным центрам.
      21. В зависимости от наличия клиентской очереди или ее отсутствия, СПОЗУ может подготавливаться от двух недель до полутора месяцев. Принято ориентироваться на один календарный месяц.

        Сроки должны устанавливаться по договоренности сторон в момент оформления договора услуг.

        Схема планировочной организации земельного участка своими руками: образец

        Так как нормы законодательства не устанавливают ограничения на лиц, допускающихся к подготовке СПОЗУ, документ допустимо подготовить собственноручно. Исключение составляют ограничения, установленные в статье 48 ГрК РФ (безопасность жизнедеятельности).

        Скачать схему планировочной организации земельного участка (образец) можно в статье ниже. Сейчас же предлагаем посмотреть на фото, как выглядит СПОЗУ:

        Пошаговые действия, как нарисовать схему планировочной организации земельного участка:

      22. Скопировать зону застройки из градостроительного плана, изменив масштаб путем четырехкратного увеличения. Масштаб требует соответствия 1:500. Можно применить топографическую съемку заданного масштаба.
      23. Четкой ровной линией, исполненной шариковой ручкой или чернилами, перенести все имеющиеся в зоне застройки и объекты. Применять допустимо только пасту или чернила синего и фиолетового цветов.
      24. Поверх них внести штриховой чертой планирующиеся к строительству объекты или элементы строений.
      25. В текстовом сопровождении дать соответствующие пояснения, указать координаты и параметры планируемых работ, в том числе – площадь, этажность дома и прочие характеристики.
      26. Согласно представленной выше форме внести требующиеся сведения.
      27. Готовый пример схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС, составленный собственноручно, с соблюдением нормативов и требований, представить уполномоченному должностному лицу в отдел градостроительства и архитектуры местного исполкома.
      28. После удостоверения образец СПОЗУ своими руками следует приложить к пакету документации, с разрешением на строительство.
      29. Рекомендуем также посмотреть видео о 2 чертежах, без которых нельзя начинать строить:

        В статье показаны варианты подготовки СПОЗУ, в том числе – как сделать схему планировочной организации земельного участка самому. Применяя показанные алгоритмы на практике, можно быстро и любым удобным способом получить обозначенный документ.

        Хотите знать еще больше о межевании? В нашем разделе много полезной информации для вас.

        myrealproperty.ru

        Кто имеет право на бесплатное предоставление земельного участка

        О Б О Б Щ Е Н И Е
        практики рассмотрения споров о признании договоров аренды,
        купли-продажи земельного участка недействительными

        В соответствии с Планом работы Арбитражного суда Республики Хакасия на первое полугодие 2010 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из гражданских правоотношений, обобщена практика рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

        В ходе проведения обобщения судебно-арбитражной практики изучены судебные дела, рассмотренные судьями коллегии в период с 01 января 2008 г. по 03 марта 2010 г.

        В указанном периоде рассмотрено 23 спора по искам о признании недействительными сделок с землёй и о применении последствий их недействительности, в том числе в 2008 году – 5 дел, производство по 1 делу прекращено, в 2009 году — 14 дел, производство по 1 делу прекращено, в 2010 году — 2 дела.

        Таким образом, наблюдается тенденция к увеличению количества споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

        Из 23 рассмотренных арбитражным судом дел, по 21 делу вынесены решения, по 2 делам вынесены определения о прекращении производства по делу, в том числе: по 1 делу в связи с отказом истца от иска, по 1 делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

        Решения по 2 (8,7%) делам не обжаловались лицами, участвующими в деле, ни в апелляционной, ни в кассационной инстанциях.

        На момент проведения обобщения все решения вступили в законную силу.

        Правовой базой для разрешения споров о признании недействительными договоров аренды, купли-продажи земельного участка являются нормы Гражданского кодекса РФ: главы 9 (Сделки), 17 (Право собственности и другие вещные права на землю), 27 (Понятия и условия договоров), 28 (Заключение договора), параграфы 1, 7 главы 30 (Купля-продажа), параграф 1 главы 34 (Аренда), а также нормы Земельного кодекса РФ.

        Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по отдельным вопросам применения земельного законодательства, законодательства о недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», информационных письмах: от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

        В процессе обобщения соответствующей практики выявлены проблемы правоприменения, которые нуждаются в решении в целях обеспечения единообразной судебной практики.

        Анализ практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки позволяет сделать следующие выводы.

        1. Признание торгов по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда недействительными возможно только в случае существенного нарушения правил проведения конкурса или аукциона.

        ООО «Родник» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Государственному комитету по лесу Республики Хакасия о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён победитель аукциона индивидуальный предприниматель Кулаженков С.М

        Оспаривая торги, истец указал, что на момент размещения информации об аукционе ООО «Родник» владело на правах аренды частью кварталов в лесном участке, выставленном на торги, а ответчик указал на отсутствие обременений на выставленный участок лесного фонда.

        Решением арбитражного суда от 15.06.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

        Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что совпадение номеров кварталов и выделов при описании места расположения участков, арендуемых ООО «Родник» и Кулаженковым С.М., само по себе не свидетельствует об идентичности лесных участков или наложении территорий разных пользователей, так как кварталы и выделы лесничества, указанные в договорах аренды, в данном случае приведены для описания места расположения лесного участка, передаваемого в аренду, и не свидетельствуют о границах лесных участков. Доказательства того, что имеет место наложение территорий, предоставленных в пользование обществу «Родник» и Кулаженкову С.М., истцом не представлены.

        Судами апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменений.

        Апелляционная инстанция в своём постановлении от 07.09.2009 сослалась на пункт 22 Постановления Правительства РФ от 28.05.2007 № 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», согласно которому в случае неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на предоставляемый в аренду лесной участок арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Из правового анализа данной нормы следует, что неизвещение организатором аукциона о наличии обременений лесного участка не может быть признано существенным нарушением порядка проведения торгов и влечет иные последствия.

        Указанный вывод поддержан судом кассационной инстанции (постановление от 09.12.2009).

        2. Существенным нарушением правил проведения торгов по продаже права аренды земельного участка является предоставление организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию.

        (дело № А74-1802/2008)

        Администрация города Абакана обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Берёзка» о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.

        Решением арбитражного суда от 20.10.2008 иск удовлетворён.

        Истец в обоснование иска ссылался на то, что по результатам проведённого аукциона между МО г. Абакан и ООО «Березка» (победителем аукциона) заключён договор аренды земельного участка для строительства торгового комплекса. Однако спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку межевание участка проведено с нарушением НПБ 111-98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности». Неверное определение границ земельного участка привело к невозможности использования данного земельного участка для строительства и эксплуатации.

        Арбитражным судом установлено, что выставленный на аукцион земельный участок для строительства торгового комплекса сформирован в нарушение норм противопожарной безопасности и не мог быть предметом аукциона, поскольку находится в 15 метрах от резервуаров близлежащей стационарной автомобильной газозаправочной станции.

        В связи с тем, что при проведении аукциона допущены нарушения требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002, проведённый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, признан судом недействительным, соответственно, заключённый по результатам торгов договор аренды земельного участка в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации также признан недействительным.

        В порядке двусторонней реституции на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ООО «Березка» передать администрации города Абакана земельный участок, а администрацию города Абакана вернуть денежные средства ООО «Берёзка», уплаченные обществом за право заключения договора аренды земельного участка.

        Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.03.2009 решение оставлено без изменения.

        (дело № А74-1316/2009)

        Общество с ограниченной ответственностью «Стройтехника» обратилось с исковым заявлением к муниципальному образованию город Абакан, департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, к некоммерческой организации «Муниципальный фонд развития предпринимательства» о признании недействительными торгов, проведённых в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключённого по результатам аукциона и применении последствий недействительности сделки.

        Решением арбитражного суда от 28.05.2009 исковые требования удовлетворены: аукцион и заключённый по его результатам договор аренды земельного участка признаны недействительными. В качестве применения последствий недействительности сделки суд взыскал денежные средства с департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана в пользу ООО «Стройтехника» и обязал ООО «Стройтехника» передать муниципальному образованию город Абакан в лице департамента ГАЗ земельный участок.

        При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что в соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, извещение о проведении торгов должно содержать помимо прочего сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.

        В соответствии с частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

        Частью 10 указанной статьи установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

        После проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка истцом проведена топографическая съемка земельного участка, в результате которой установлено, что спорный земельный участок имеет следующие линейные объекты, расположенные в его границах: водопровод; подземные линии 10кВ – 4 шт.; линия электроосвещения; линия связи; воздушная линия 10кВ; асфальтированный пешеходный тротуар; асфальтированная автодорога.

        Из смысла пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что прохождение указанных инженерных коммуникаций через земельный участок является обременением земельного участка. Опубликованное извещение в газете «Абакан официальный» о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка не содержало всей информации об обременениях земельного участка, позволяющей участнику определить существенные свойства выставленного на торги объекта.

        Кроме того, в нарушение пункта 1.1. Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, в протоколе результатов торгов отсутствовала информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что свидетельствует о нарушении организатором установленного порядка проведения аукциона и выставления на торги земельного участка, который не был сформирован в соответствии с нормами земельного законодательства для проведения торгов, что явилось основанием для признания спорного аукциона недействительным в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Определением Третьего арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено по жалобе финансового органа муниципального образования город Абакан, арбитражный суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено бюджетно-казначейское управление администрации города Абакана.

        Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу в постановлении от 06.08.2009 полностью согласился выводами суда первой инстанции, причиной отмены решения суда первой инстанции послужило нарушение норм процессуального права (непривлечение к участию в деле третьего лица).

        Постановлением суда кассационной инстанции от 30.09.2009 постановление Третьего арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений.

        3. Муниципальные образования не вправе распоряжаться земельными участками, относящимися к федеральной собственности. Договоры по продаже таких земельных участков в частную собственность, по передаче в аренду являются недействительными, поскольку противоречат положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        3.1. К федеральной собственности относятся земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий.

        (дело № А74-2549/2008).

        Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ширинский район и к индивидуальному предпринимателю Цыбатому В.Н. о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Цыбатого В.Н. освободить полученный по договору земельный участок.

        Решением арбитражного суда от 12.12.2008 иск удовлетворён.

        Арбитражный суд установил, что между предпринимателем Цыбатым В.Н. и администрацией МО Ширинский район заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с которым в аренду Цыбатому В.Н. для ведения личного подсобного хозяйства передан земельный участок. Переданный в аренду земельный участок, расположен во второй зоне санитарной охраны курорта «Озеро Шира». В силу прямого указания закона особо охраняемая природная территория является федеральной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что, администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком, входящим в состав особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий. Суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

        В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора земельного участка освободить незаконно занимаемый им земельный участок.

        Аналогичное решение принято по делу №А74-2550/2008 по спору между теми же лицами.

        Правильность сложившейся в Арбитражном суде Республики Хакасия практики по спорам о признании недействительными сделок по отчуждению в частную собственность земельных участков, находящихся в зоне санитарной охраны курорта федерального значения подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.06.2009 № 1882/09 по аналогичному делу, рассмотренному Арбитражным судом Приморского края.

        Примечание: Принятие Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» повлекло изменение судебно-арбитражной практики.

        В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности в том случае, когда они заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности.

        Таким образом, при рассмотрении данной категории споров после вступления в силу Федерального закона № 244-ФЗ, прежде, чем делать выводы относительно принадлежности земельных участков, входящих в состав особо охраняемых природных территорий, к федеральной, республиканской либо муниципальной собственности, арбитражный суд должен исследовать факт нахождения на спорном земельном участке зданий, строений, сооружений, и их принадлежность к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

        3.2. К федеральной собственности относятся земельные участки научных учреждений Российской академии наук в соответствии с Федеральным законом 27-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике».

        (дела №А74-2479/2009, А74-2150/2009).

        Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования Усть-Абаканский район и к закрытому акционерному обществу «Промышленный транспорт» о признании недействительным договора аренды земельного участка для размещения участка подъездного железнодорожного пути угольного участка.

        К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное научное учреждение Научно-исследовательский институт аграрных проблем Хакасии.

        Решением арбитражного суда от 22.07.2009 иск удовлетворён.

        Арбитражным судом установлено, что переданный в аренду ЗАО «Промышленный транспорт» земельный участок находился ранее в составе земель НИИ аграрных проблем Хакасии Российской Академии сельскохозяйственных наук. Распоряжением администрации Усть-Абаканского района от 22.06.1994 № 220-р в соответствии с постановлением Верховного совета Республики Хакасия от 02.09.1992 № 95-п Институту аграрных проблем Хакассии в постоянное пользование переданы земли общей площадью 36214 га, используемые ОПХ «Зелёное» и ОПХ «Красноозёрное».

        Согласно статье 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казённым предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти. Судом установлено, что согласно Указу Президента Российской Федерации от 30.01.1992 № 84 «О Российской академии сельскохозяйственных наук» Россельхозакадемия является высшей самоуправляемой организацией, которая действует на основании законов Российской Федерации и устава. В соответствии с Федеральным законом от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» Российской академии наук, отраслевым академиям наук не предоставлено права на отчуждение переданного им федерального имущества. Согласно статье 6 данного Закона Российская академия наук, отраслевые академии наук, в том числе Россельхозакадемия, являются имеющими государственный статус некоммерческими организациями (учреждениями), которые наделяются правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования и распоряжения переданным им имуществом, находящимся в федеральной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации, названным Законом и уставами. Согласно пункту 1.2 Устава государственного научного учреждения «Научно-исследовательский институт аграрных проблем Хакассии Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук» институт является государственным учреждением и находится в непосредственном подчинении Сибирского отделения Россельхозакадемии. Имущество учреждения является имуществом Россельхозакадемии, которое передано ему на праве оперативного управления. Земля передана учреждению в бессрочное бесплатное пользование. Любые изменения в землепользовании учреждения его ОПХ или другого структурного подразделения могут быть произведены только с разрешения Россельхозакадемии.

        Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральным законом. Следовательно, имущество Россельхозакадемии находится в федеральной собственности и распоряжаться этим имуществом она может лишь в установленных законодательством пределах и порядке.

        Таким образом, оспариваемая сделка по передаче в аренду имущества совершена муниципальным образованием, не имеющим прав на это имущество, что прямо противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 9, 17 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 3.1. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

        Решения в судах апелляционной и кассационной инстанций не проверялись.

        Выводы суда по указанным делам соответствуют практике Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (дело № А32-9111/2009), Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа (дело № А45-2218/05), Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (дело № А66-2514/2008), Федерального арбитражного суда Московского округа (дело № А41-4309/08).

        4. Последствия недействительности сделок купли-продажи, аренды земельного участка могут быть применены в соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ только в виде возврата всего полученного по сделке.

        (дело № А74-2548/2008)

        Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ширинский район и к индивидуальному предпринимателю Гилиной В.Г. о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Гилиной В.Г. освободить полученный по договору земельный участок путём сноса возведённых объектов.

        Решением арбитражного суда от 15.12.2008 иск удовлетворён. Арбитражным судом установлен факт передачи в аренду земельного участка, расположенного во второй зоне санитарной охраны курорта «Озеро Шира». В силу прямого указания закона особо охраняемая природная территория является федеральной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий, в связи с чем спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых территориях».

        В качестве применения последствий недействительности сделки суд прекратил зарегистрированное на основании спорного договора право Гилиной В.Г. аренды земельного участка. Суд указал, что требование истца об освобождении земельного участка посредством сноса возведённых объектов необоснованно, поскольку создание объектов строительства не является последствием заключения договора аренды земельного участка, снос строений относится к вопросам самовольного строительства объектов, а не к вопросам землепользования, и находится за рамками настоящего спора.

        Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.05.2009 решение отменено в части применения последствий недействительности договора. Суд апелляционной инстанции обязал муниципальное образование Ширинский район вернуть предпринимателю Гилиной В.Г. сумму арендной платы, а также обязал предпринимателя вернуть земельный участок муниципальному образованию Ширинский район, так как в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по сделке.

        (дело № А74-2940/2008)

        Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Республике Хакасия обратилось с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «СГ–транс» об освобождении земельного участка и возврате его Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, в связи с недействительностью договора аренды земельного участка. Правовым основанием иска указаны статьи 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение «Абаканский учебно-производственный комбинат».

        Решением арбитражного суда от 24.02.2009 иск удовлетворён.

        Суд установил, что ГУ «Абаканский учебно-производственный комбинат», обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, в нарушение закона передало его в аренду ОАО «СГ-Транс».

        На основании статей 168, 209, 270 Гражданского кодекса Российской Федерации, 9, 20, 60 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о ничтожности договора аренды земельного участка, заключённого между ОАО «СГ-Транс» и ГУ «Абаканский учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта», так как лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлено право на передачу таких участков в аренду. Суд обязал ответчика освободить земельный участок и передать его Российской Федерации.

        Постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2009 решение оставлено без изменения.

        Постановлением кассационной инстанции от 03.08.2009 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Отменяя принятые по делу судебные акты, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал, что поскольку законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отношениям сторон применению не подлежат (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

        При новом рассмотрении дела ГУ «Абаканский учебно-производственный комбинат» привлечено к участию в деле в качестве другого ответчика; истец изменил предмет исковых требований, в результате заявил о применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Решением арбитражного суда от 21.10.2009 иск удовлетворён, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции: возврата арендодателем полученной арендной платы, а арендатором – земельного участка. В апелляционной и кассационной инстанциях решение суда оставлено без изменения.

        Примечание: В 2008 году существующая практика допускала применение последствий недействительности сделки только в виде освобождения арендатором земельного участка. Последствия в виде возврата денежных средств, полученных по сделке, не применялись исходя из принципа платности землепользования, закреплённого в статье 65 Земельного кодекса РФ (такие решения приняты по делам №А74-2549/2008, №А74-2550/2008). Впоследствии, в связи с принятием Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», судебно-арбитражная практика в Восточно-Сибирском округе относительно применения последствий недействительности ничтожной сделки изменилась. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пункт 1 Информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указал, что возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.

        В связи с изменением судебной практики последствия недействительности ничтожной сделки применяются в виде двухсторонней реституции в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

        5. При применении последствий недействительности договора аренды земельного участка вопрос о возврате уплаченной арендатором арендной платы должен решаться с учетом того, является ли произведенная по договору плата формой оплаты собственнику за право пользования переданным по недействительному договору имуществом.

        (дело № А74-316/2009)

        Прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию Усть-Абаканский район и к открытому акционерному обществу «Хакасский бентонит» о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ОАО «Хакасский бентонит» освободить полученный по договору земельный участок.

        Решением арбитражного суда от 13.05.2009 иск удовлетворён.

        При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование государственному научно-исследовательскому институту аграрных проблем Хакасии, которое является научным учреждением Российской академии сельскохозяйственных наук.

        Институт дал согласие на оформление перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

        Администрация муниципального образования Солнечного сельсовета Усть-Абаканского района прекратило право постоянного (бессрочного) пользования Института на земельный участок, администрация муниципального образования Усть-Абаканский район произвела изъятие земельного участка из постоянного (бессрочного) пользования государственного научного учреждения Научно-исследовательский институт аграрных проблем Хакасии Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук

        На основании постановления главы муниципального образования Усть-Абаканского района между муниципальным образованием Усть-Абаканский район и открытым акционерным обществом «Хакасский бентонит» заключён договор аренды земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, для ведения работ по разработке месторождения бентонитовых глин.

        Однако спорный земельный участок, в силу принадлежности его к федеральной собственности, должен был отчуждаться при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности, — Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

        Удовлетворяя исковые требования на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указал, что, предоставляя спорный земельный участок в аренду обществу, администрация муниципального образования Усть-Абаканский район распорядилась федеральной собственностью за рамками предоставленных ей полномочий. В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора возвратить спорный земельный участокТерриториальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Хакасия.

        Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.08.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции от 28.10.2009, решение суда отменено в части применения последствий недействительности сделки.

        Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что поскольку спорный договор аренды земельного участка признан недействительным, стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по сделке, а именно: общество обязано возвратить муниципальному образованию Усть-Абаканский район спорный земельный участок, а администрация муниципального образования Усть-Абаканский район обязана возвратить обществу перечисленную в счёт исполнения договора арендную плату.

        Аналогичные дела № А74-319/2009, № А74-318/2009.

        Отменяя судебный акт первой инстанции в части применения последствий недействительности ничтожной сделки и применяя двустороннюю реституцию по делу А74-318/2009, суд апелляционной инстанции указал, что арендодатель, получивший арендную плату, не являлся надлежащим представителем собственника, в связи с чем, по сути, неправомерно обогатился в связи с заключением спорного договора аренды. Следовательно, не вправе был получать плату за использование арендатором земельного участка, в связи с чем должен возвратить обществу уплаченную последним арендную плату. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

        С учётом пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» и сложившейся практики в Восточно-Сибирском округе, предлагаем руководствоваться следующим: если земельный участок по недействительному договору аренды был предоставлен собственником земельного участка, то уплаченная арендная плата при применении последствий недействительности сделки не подлежит возврату. Если же арендная плата получена лицом, не являющимся собственником земельного участка, такая арендная плата подлежит взысканию с арендодателя в пользу арендатора.

        6. Земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий ограничиваются в обороте. В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

        (дела № А74-3691/2009, А74-3692/2009)

        Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к муниципальному образованию Ширинский район, к индивидуальному предпринимателю Санниковой В.А. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде обязания муниципального образования Ширинский район вернуть Санниковой В.А. полученные по сделке денежные средства; обязания Санниковой В.А. вернуть муниципальному образованию Ширинский район земельный участок.

        Решением арбитражного суда от 09.11.2009 иск удовлетворён.

        Муниципальным образованием Ширинский район по договору купли-продажи индивидуальному предпринимателю Санниковой В.А. п редоставлен в собственность земельный участок из земель населённых пунктов для размещения магазина. Арбитражным судом установлено, что муниципальное образование совершило оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения «Озеро Шира», ограниченным в обороте, в связи с чем спорный договор купли-продажи земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых территориях», Постановлениям Совета Министров РСФСР от 13.02.1986 № 70 и от 12.12.1985 № 556.

        В решении указано, что отсутствие сведений о нахождении участка во второй зоне округа санитарной охраны в кадастровом плане земельного участка, не может являться основанием для неприменения к нему режима земель особо охраняемых территорий.

        В соответствии с частью 11 статьи 1 Федерального закона № 244-ФЗ от 03.12.2008, регулирующего передачу находящихся в границах курортов федерального значения земельных участков из федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления данного федерального закона в законную силу.

        В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал муниципальное образование возвратить уплаченную предпринимателем Санниковой В.А. денежную сумму, а предпринимателя Санникову В.А. возвратить в собственность муниципального образования Ширинский район земельный участок.

        Суд также указал, что при наличии законных оснований владения предпринимателем Санниковой В.А. недвижимым имуществом на спорном земельном участке, предприниматель вправе требовать предоставления земельного участка под принадлежащим ей недвижимым имуществом и необходимого для его использования на ином праве в порядке, определённом Земельным кодексом Российской Федерации.

        В апелляционной инстанции 15.02.2010 решения оставлены без изменения.

        В кассационной инстанции 11.05.2010 решения и постановления апелляционной инстанции оставлены без изменения.

        По аналогичным основаниям удовлетворены иски Прокурора Республики Хакасия о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки к муниципальному образованию Ширинский район, к индивидуальным предпринимателям Туревичу А.Н., Стеценко А.М. (дело № А74-5294/2009)

        В апелляционной инстанции 29.04.2010 решение оставлено без изменения.

        Аналогичное дело № А74-77/2010.

        7. Несоответствие условий договора аренды участка лесного фонда о размере арендной платы обязательным нормативно-правовым актам влечет недействительность таких условий.

        (дело №А74-1145/2009)

        ОАО «МКК-Саянмрамор» обратилось с исковым заявлением к Государственному комитету по лесу Республики Хакасия о признании недействительным договора аренды участка лесного фонда в части установления арендной платы, о признании недействительным пункта договора, касающегося размера арендной платы за участок лесного фонда. В рамках встречного иска Государственный комитет по лесу Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к ОАО «МКК-Саянмрамор» о взыскании задолженности и пени по договору аренды участка лесного фонда.

        Решением арбитражного суда от 27.05.2009 договор аренды участка лесного фонда признан недействительным в части установления размера арендной платы за участок лесного фонда. В удовлетворении исковых требований Государственного комитета по лесу Республики Хакасия отказано.

        Удовлетворяя требования ОАО «МКК Саянмрамор», суд указал следующее:

        По смыслу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу статьи 103 Лесного кодекса Российской Федерации № 22-ФЗ платежи за пользование лесным фондом взимаются в виде лесных податей или арендной платы. Арендная плата за осуществление лесопользования определяется на основе ставок лесных податей. Арендная плата за пользование участками лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, определяется на основе устанавливаемых федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства ставок платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 199-ФЗ, от 27.07.2006 № 154-ФЗ).

        В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, условие договора о размере арендной платы за пользование участками лесного фонда, не связанных с ведением лесного хозяйства, должно соответствовать нормам действующего законодательства.

        Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования» утверждены ставки платы за гектар участков лесного фонда. Согласно приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 ставка платы за использование участков нелесных земель лесного фонда определяется равной 0,5 минимальной ставки платы в соответствующем муниципальном районе субъекта Российской Федерации.

        Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.05.2006 № 706-р принято решение о переводе лесных земель площадью 23,78га в нелесные на основании предложение Министерства природных ресурсов Российской Федерации. На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 мая 2006 № 706-р о возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные пользователь участка лесного фонда перечислил в счет возмещения потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные более 6 млн.руб. Арбитражный суд пришел к выводу, что процедура перевода лесных земель площадью 23,78га, расположенных в Бейском районе в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом соблюдена, и на момент заключения договора аренды размер арендной платы должен был быть рассчитан с применением коэффициента 0,5.

        Судом установлено, что положения спорного пункта договора, а также приложения к данному договору «Размер арендной платы на участок лесного фонда» не соответствовали статье 103 Лесного кодекса Российской Федерации, приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования», статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаны недействительными.

        Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

        8. При признании оспариваемого договора аренды земельного участка незаключенным, требование собственника земельного участка об освобождении земельного участка подлежит удовлетворению.

        (дело № А74-972/2009)

        Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Хакасия обратилось с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район к индивидуальному предпринимателю Винюкову А.В. о признании договора аренды земельного участка недействительным, в связи с тем, что комитет распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности; и об обязании Винюкова А.В. освободить земельный участок на основании статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.

        Решением арбитражного суда от 22.06.2009 иск удовлетворён в части требования к индивидуальному предпринимателю Винюкову А.В. В удовлетворении требования к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район отказано.

        Судом установлено, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Аскизский район и Винюковым А.В. подписан договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства цеха по выпуску пиломатериалов. Арбитражный суд пришёл к выводу о незаключённости спорного договора, так как из приложенного плана границ земельного участка невозможно определить его местонахождение, в связи с отсутствием геодезических координат положения земельного участка относительно других земельных участков; отсутствием какой-либо привязки участка к близлежащим объектам недвижимости; предоставленный в аренду земельный участок не был поставлен на кадастровый учёт и ему не выдавался кадастровый паспорт.

        Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным может быть признан только заключённый договор, арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка.

        В связи с признанием незаключённым договора аренды земельного участка, учитывая, что ответчик занимает земельный участок без законных оснований, арбитражный суд признал требование об освобождении земельного участка обоснованным и подлежащим удовлетворению.

        Решение в судах апелляционной и кассационной инстанций не проверялось.

        Выводы суда по указанному делу соответствуют практике Третьего арбитражного апелляционного суда (дело № А33-14118/2009), Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (дело № А19-12762/08), Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа (дело № А17-1094/2009).

        9. В удовлетворении иска о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отказано, так как ограничения в обороте в отношении земельного участка введены после отчуждения земельного участка в частную собственность.

        (дело № А74-2970/2009)

        Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Усть-Абаканский район, к индивидуальному предпринимателю Зубареву А.М. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

        Исковые требования основаны на том, что оспариваемый договор заключён с нарушением норм действующего законодательства, поскольку расположен в границах запретной зоны, ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в частную собственность.

        Решением арбитражного суда от 29.10.2009 в удовлетворении иска отказано.

        При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок был приобретён предпринимателем в частную собственность в 2008 году как собственником объектов недвижимости, находящихся на земельном участке. Земельный участок предпринимателя граничит с земельным участком, находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования ГУ «Абаканская КЭЧ».

        Арбитражный суд пришёл к выводу, что на момент заключения оспариваемой сделки земельный участок не являлся ограниченным в обороте.

        Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.02.2000 № 135 утверждено Положение об установлении запретных зон и запретных районов при арсеналах, базах и складах Вооружённый Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов. В пункте 1 Положения определены назначение и порядок установления запретных зон и запретных районов при военных складах. Вместе с тем, мероприятия по установлению запретной зоны в Усть-Абаканском районе начаты только в 2009 году.

        Так как на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка условия специального законодательства, предусматривающие мероприятия по установлению границ запретной зоны, непосредственно примыкающей к территории военного склада, не были выполнены, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии нарушений при заключении оспариваемого договора положений статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

        Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.02.2010 решение суда оставлено без изменений.

        Судом кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены в силе.

        Проблемные вопросы

        1. При проведении обобщения выявлено, что сложившаяся в Восточно-Сибирском округе практика в отношении применения последствий недействительности сделок купли-продажи, аренды земельного участка, заключенных неуполномоченным лицом, отлична от практики Северо-Западного и Поволжского округов.

        Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлениях №№ Ф04-2862/2009 от 29.05.2009, Ф04-3518/2009 от 18.06.09 отказал в удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки аренды земельного участка в виде двусторонней реституции, сославшись на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, поддержанную Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 2 информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», согласно которой последствием сделки, совершенной лицом, не имеющим право на распоряжение земельным участком, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

        В определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10938/09 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области и обществу с ограниченной ответственностью «ПСО» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности, сказано, что применение последствий недействительности сделки, исходя из положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только в отношении сторон этой сделки. Поскольку истец стороной договора купли-продажи не является, требование о применении последствий его недействительности не восстанавливает права федеральной собственности в отношении спорного земельного участка. То есть истцом избран ненадлежащий способ защиты права собственности Российской Федерации на земельный участок.

        Указанной практике соответствует решение по делу № А74-1164/2008.

        Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия обратилось с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ромашову В.М. и к администрации муниципального образования Ширинский район о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными и об обязании индивидуального предпринимателя Ромашова В.М. передать указанные земельные участки в собственность Российской Федерации.

        Решением арбитражного суда от 29.08.2008 иск удовлетворён в части требования о признании договоров недействительными. В части применения последствий недействительности сделок отказано.

        МО Ширинский район и индивидуальный предприниматель Ромашов В.М. заключили договоры купли-продажи земельных из земель населенных пунктов.

        Арбитражным судом установлено, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 101 «О федеральной целевой программе «Развитие курортов федерального значения» курорт «Озеро Шира» отнесён к курортам федерального значения. Спорные земельные участки расположены на территории пос. Жемчужный, которая отнесена ко второй зоне санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности федерального значения — курорт «Озеро Шира». В связи указанными обстоятельствами администрация муниципального образования Ширинский район не вправе была распоряжаться спорными земельными участками, поскольку в силу части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику имущества.

        Отказывая в применении последствий недействительности ничтожных сделок, суд указал, что поскольку при совершении возмездных сделок купли-продажи земельных участков покупатель не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение, следовательно, он является добросовестным приобретателем. Суд указал, что права истца, не являющегося стороной сделки, но считающегося себя собственником земельных участков, в данном случае не подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.

        Решение суда первой инстанции обжаловано только в части признания сделок недействительными; постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2008 решение в обжалуемой части оставлено без изменения.

        Поскольку выявлены различия в практике по искам о применении последствий недействительности сделок в связи с распоряжением земельным участком неуполномоченным лицом, авторами обобщения предполагается подготовить запрос в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с целью выяснения позиции по данному вопросу.

        2. Во втором полугодии 2009 года в апелляционной инстанции отменены несколько решений в части применения последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка, заключенного муниципальным образованием, не обладающим правом собственности на земельный участок (№ А74-316/2009, № А74-318/2009, № А74-319/2009). Суд первой инстанции в качестве применения последствий недействительности сделки обязал арендатора освободить занимаемый без законных оснований земельный участок. Отменяя судебный акт первой инстанции и применяя двустороннюю реституцию в виде возврата сторонам всего полученного по сделке, суд апелляционной инстанции указал, что арендодатель, получивший арендную плату, не являлся надлежащим представителем собственника, в связи с чем, по сути, неправомерно обогатился в связи с заключением спорного договора аренды. Следовательно, не вправе был получать плату за использование арендатором земельного участка, в связи с чем должен возвратить обществу уплаченную последним арендную плату.

        Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции в постановлении от 28.10.2009 по делу А74-316/2009 о правомерности возврата в качестве последствий недействительности сделки уплаченной обществом муниципальному образованию арендной платы за земельный участок. В то же время, в постановлении от 08.07.2009 по делу № А10-3380/08 суд кассационной инстанции поддержал решение суда первой инстанции, применившего одностороннюю реституцию в виде возврата земельного участка собственнику по недействительному договору аренды и отказавшего во взыскании арендной платы.

        Из этого следует, что судебная практика в Восточно-Сибирском округе складывается таким образом, что если арендная плата по недействительному договору получена лицом, не являющимся собственником земельного участка, такая арендная плата подлежит взысканию с арендодателя в пользу арендатора.

        При проведении обобщения подобной практики в других округах не обнаружено. Вместе с тем существует иная практика, где суды, несмотря на то, что арендодателем являлось лицо, не правомочное сдавать имущество в аренду, отказали в возврате арендной платы, ссылаясь на то, что арендатор пользовался земельным участком, следовательно, обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость такого пользования. (Постановления ФАС Поволжского округа от 08.10.2009 № А55-16531/2008, ФАС Московского округа от 07.12.2007 № КГ-А40/10977-07)

        Вопрос об обоснованности возвращения арендной платы по недействительным договорам аренды земельного участка, заключенным неуполномоченным лицом, был вынесен на обсуждение Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа.

        ФАС Восточно-Сибирского округа предложил руководствоваться пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 года № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в котором обращено внимание арбитражных судов на то, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

        По мнению авторов обобщения, при рассмотрении дел о применении последствий недействительности договоров аренды земельного участка, заключенного публично-правовым образованием при отсутствии соответствующих полномочий следует руководствоваться специальным законом, регламентирующим оборот земельных участков – Земельным кодексом Российской Федерации. Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Плата по договорам аренды земельного участка поступает в бюджеты соответствующих публично-правых образований. В соответствии со статьёй 20 Бюджетного кодекса Российской Федерации плата от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к доходам бюджета. В этой связи представляется, что в случае заключения договора аренды земельного участка публично-правовым образованием, которое не вправе было им распоряжаться, применение последствий недействительности сделки в виде возврата арендной платы противоречит принципу платности использования земли, закрепленному в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае возникновения спора между Российской Федерацией и муниципальным образованием в отношении полученной муниципальным образованием арендной платы по недействительному договору аренды земельного участка представляется, что спор может быть решен с использованием межбюджетных отношений.

        В связи с выявлением различия практики Третьего арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа и практики ФАС Поволжского округа, ФАС Московского округа по искам о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка в отношении вопроса о возврате арендной платы, авторами обобщения предполагается подготовить запрос в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с целью выяснения позиции по данному вопросу.

        khakasia.arbitr.ru

    Популярное:

    • Правила хранения противогазов Срок годности и основания для утилизации противогаза Противогаз относится к средствам индивидуальной защиты, и далеко не все равно, годно это средство или нет. Сколько времени может храниться этот предмет на складе, каков срок годности […]
    • Ст39 закон о сми За отказ в предоставлении информации представителю СМИ могут установить ответственность Ответственность за отказ или необоснованное затягивание сроков предоставления информации представителям СМИ могут ужесточить. Соответствующий […]
    • Полномочия и задачи фскн Проект закона о ФСКН России: подготовка к первому чтению Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков была сформирована Указом Президента РФ 1 в 2003 году. Вот уже 10 лет ФСКН России остается единственным […]
    • Форма заявления 11 Сроки, заявления, перечень необходимых документов Информация о получении уведомлений на экзамены для участников ГИА-11 (ЕГЭ, ГВЭ), итогового сочинения (изложения). Обучающиеся, отказывающиеся дать согласие на обработку персональных […]
    • Можно ли оформить доверенность на ипотеку Доверенность на продажу квартиры: виды и способы оформления Доверенность на продажу недвижимости представляет собой документ, в котором собственник (доверитель) передаёт свои полномочия на продажу недвижимости третьему (доверенному) […]
    • Приказ минтранса россии расход топлива Какие нормы нужно использовать при списании ГСМ Когда организация владеет и распоряжается одним или несколькими служебными автомобилями, стоящими на ее балансе, перед ней постоянно стоит задача покупки топлива, обоснования его […]
    • Осаго п 161 Навязывание страхования жизни при покупке ОСАГО Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет про навязывание страхования жизни при покупке страхового полиса ОСАГО. За последние несколько месяцев многие читатели сайта […]
    • Упрощённая система налогообложения 2014 налоги Приходный кассовый ордер (форма КО-1) в 2018 году Бланк Приходного ордера (ПКО) по форме КО-1 Приходный кассовый ордер — один из документов кассовой дисциплины, используемый для оформления поступления денежных средств в кассу ИП или […]