Частичный вывод из залога

Договор о залоге — спорные моменты

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.

Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.

К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.

В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).

На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: «Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им».

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.

С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» также допускается залог «будущего» имущества, при этом обращается внимание на два момента: .

а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;

б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.

Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.

При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).

Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые «послабления». Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.

Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.

Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.

Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).

Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.

Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ «О залоге».

Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ «О залоге» от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).

В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:

«При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ «О залоге» и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров».

Не менее интересен и второй момент (вывод):

«Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО «Завод керамзитового гравия», оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом».

Действительно, весьма неожиданные выводы.

Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.

Дело в том, что ни в Законе РФ «О залоге», ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.

Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.

Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом .

Однако вместе с тем приведенный «казус» может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.

В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.

В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».

Проблема в другом . в формулировке понятия «здание», породившую массу споров.

Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания . например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?

Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: — путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.

Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.

В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»

www.garant.ru

Выводим часть имущества из ипотеки

Пожалуй, практически все знакомы с таким понятием, как «ипотека». Сегодня ипотечное кредитование является крайне популярным способом приобретения собственного жилья. Стоит ли говорить о том, что в ипотечном кредите есть как весомые плюсы, так и минусы. Так, одним из самых больших плюсов является, конечно же, то, что у вас появится собственное жилье, причем сразу же. Но при этом не стоит забывать и о ложке дегтя, а точнее о том, что вам придется производить ежегодную оплату за страхование залога, к тому же, вам будут предъявлены определенные ограничения на возможность распоряжаться имуществом, которое выступает в качестве залога.

Достаточно часто у заемщиков возникает необходимость выведения определенной части заложенного имущества из ипотеки. Возможно ли такое и как правильно это сделать?

Для начала, давайте разберемся с тем, что же представляет собой само понятие «ипотека». Итак, ипотека это одна из многочисленных форм залога. При таком варианте залога, имущество, которое закладывает должник, остается в его собственности, но при этом кредитор, в том случае, если должник не возвратит долг и не выполнит обязательства, имеет право получить компенсацию за счет реализации соответствующего имущества. Кстати говоря, существует два понятия – это непосредственно само понятие «ипотека», а также такое понятие, как «ипотечное кредитование». Ипотечный кредит это только составляющая всей ипотечной системы. Таким образом, получается, что когда человек приобретает какое-либо недвижимое имущество и получает на его покупку кредит, то данное имущество автоматически становится залогом и гарантией того, что кредит будет погашен, иными словами, она поступает в ипотеку.

Также ипотекой считается и залог, в качестве которого выступает недвижимое имущество, которое на момент получения кредита уже существовало у собственника, и которое было использовано для получения кредита на какие-либо цели.

Поскольку ипотека является юридической процедурой, то не обойтись в данном процессе без оформления определенных документов, таких, как нотариального удостоверения и соответствующего договора, в которых будут прописаны обязательства заемщика и кредитора. В любом случае, без оформления ипотечного договора, вы никоим образом не сможете получить ипотечный кредит.

Все те требования и обязательства, которые будут прописаны в соответствующем ипотечном договоре, не будут являться окончательными. То есть, это говорит о том, что в случае, если обе стороны согласны, то в договор возможно привнести определенные изменения. Но при этом существует ряд определенных нюансов. Так, изменение (то есть увеличение процентов по выплате, если такое было предусмотрено и прописано в договоре), будет возможным только лишь после государственной регистрации данных сведений, которые касаются непосредственно самих условий обременения недвижимого имущества ипотекой.
Но при этом также стоит отметить и тот момент, что сам долг будет уменьшаться после частичного исполнения определенных обязательств, то сами условия ипотеки, все равно будут оставаться без каких-либо изменений (если только сами стороны не придут к общему решению в определенных изменениях). Кстати говоря, данных вопрос должен быть предусмотрен непосредственно ипотечным договором (имеется в виду пункт, в котором прописаны общие правила и возможности изменения условий договора).

На самом деле, с юридической точки зрения на сегодняшний день в принципе нет определенных правовых механизмов, которые бы смогли принудить кредитора поменять сам предмет залога. То есть, сегодня действительно не существует на законодательном уровне тех рычагов воздействия на кредитора другой стороной (то есть залогодателя или же самого должника) для возможности уменьшения объема обеспечения. Однако, есть некоторая возможность на правовой основе внести такие изменения. Это касается тех случаев, если речь идет о товарах, которые находятся в переработке или же в обороте. В иных случаях попытаться воздействовать на кредитора при помощи судебных рычагов воздействия, не представляется возможным (в области изменений условий самой ипотеки в пунктах изменения предмета залога). Таким образом, если вы захотите внести какие-либо изменения в ипотечный договор, то это будет возможно при обоюдном согласии.

Очень многое зависит и от того, насколько клиент или заемщик сумел себя зарекомендовать. Не стоит забывать о том, что сегодня мир еще не отошел от финансово-экономического кризиса, именно поэтому банки очень сильно дорожат и берегут своих надежных и добросовестных клиентов. Обычно, если ранее с клиентами не возникало никаких проблем и конфликтов, то в случае необходимости, банк может пойти на определенные уступки и изменения в условиях ипотечного договора. Это дает возможность сохранить благоприятные отношения между самим банком и клиентом.
Но согласитесь и с тем, что не всегда удается провести переговоры удачно и получить положительный результат, который бы вас удовлетворил. Как же тогда можно добиться внесения изменений в ипотечный договор? Существует несколько вариантов.

Итак, прекращение ипотеки возможно в том случае, если вы выполните все обязательства. Но при этом крайне важно учесть то, что в процессе перекредитования вам никак не обойтись без получения согласия соответствующего согласия финансового учреждения, которое выдавало первый кредит. Иными словами, обязательства будут прекращены в случае их выполнения. Иными словами ипотека прекратиться после погашения кредита (поскольку ипотека является производным от основного долга).

Таким образом, одним из возможных вариантов прекращения или погашения ипотеки является перекредитование. Если говорить более подробно, то данная процедура представляет собой получение второго кредита для того, чтоб погасить первый кредит. Причем обратите внимание на то, что у вашего нового кредитора будет свой определенный интерес в выдаче вам нового кредита. Естественно то, что если сама сумма второго, полученного вами кредита, будет меньше, следовательно, и его обеспечение будет меньшим. Таким образом, получается, что определенная часть заложенного имущества (при получении первой ипотеки), не будет попадать в залог по второму кредиту, а значит и обременение с данного остатка будет полностью снято.

Согласно действующему законодательству, сегодня на законном основании позволено передавать предмет одной ипотеки в следующую ипотеку. Но при этом есть одна небольшая деталь – для того, чтоб передать предмет ипотеки в иную, то есть следующую ипотеку, вам необходимо в обязательном порядке получить согласие от предыдущего кредитора, причем первая (то есть, предыдущая) ипотека будет являться приоритетной перед всеми последующими ипотеками.
Так или иначе, как мы уже говорили, если вы решили провести процедуру перекредитования, то вам придется получить согласие того финансового учреждения. Которое выдавало вам первый кредит. Здесь согласие необходимо получать в двух случаях. В первую очередь, это необходимо в том случае, если вы хотите получить еще один ипотечный кредит (причем уже непосредственно в другом банковском учреждении), который будет направлен на погашение первой полученной ипотеки. Как следствие, определенная часть вашего заложенного имущества будет освобождена от каких-либо отягощений, которые связаны непосредственно с самой ипотекой. Во втором же случае, согласие необходимо получить для того, чтоб снять запрет на отчуждение предмета залога, когда вы будете получать второй кредит (опять-таки в другом банковском учреждении). Таким образом, ваш второй полученный кредит будет полностью направлен на погашение первого кредита, а вот та часть имущества, которая являлась уже бывшим предметом ипотеки, будет передана в качестве обеспечения обязательств уже второму банку.

Если на первый взгляд, может показаться, что такой вариант перекредитования самый лучший выход из положения, то вам стоит знать о том, что есть здесь как плюсы, так и некоторые минусы. Начнем, пожалуй, с хорошего. Нельзя не сказать о том, что достаточно большим плюсом можно считать уже то, что только лишь уже само ваше заявление, как заемщика, о том, что вы хотите провести процедуру перекредитования в ином банковском учреждении, может стать весом поводом для кредитора (то есть, первого банка) для удовлетворения вашего желания внести изменения в условия вашего ипотечного договора. Но есть и некоторый минус – он заключается в том, что так или иначе, какой бы вариант вы не выбрали, а вам придется выплатить определенную сумму денег (назовем это определенными издержками), при получении нового кредита. Именно поэтому, воспользоваться данным вариантом следует тогда, когда уже большая часть вашего кредита (разумеется, первого кредита), будет погашена, вследствие чего та часть залога, которая будет принимать в процессе перекредитования, автоматически выйдет из самого залога.

Также возможен и такой вариант, как признание самого договора ипотеки недействительным. Действительно, в современной судебной практике, нередко встречаются случаи, когда договор ипотеки признается недействительным. Такое судебное решение может быть вынесено в том случае, если самом договоре не были прописаны определенные существенные условия. На самом деле, говорить о точном порядке действий для вынесения подобного судебного решения не представляется возможным, но как показывает практика, это действительно возможно.

Итак, как мы сказали, ипотечный договор может быть признан судом недействительным, если в нем отсутствуют соответствующие существенные условия. Совершенно естественно, если у вас возник вопрос, касательно того, а что такое эти самые «существенные условия»? итак, к таким условиям относятся в первую очередь, данные, которые указывают на лица (то есть стороны), которые заключали данный договор. Иными словами, это и анкетные данные физический лиц, и наименование и местонахождение юридических лиц, то есть личные данные, которые помогают идентифицировать стороны договора. Помимо этого, в ипотечном договоре в обязательном порядке должна быть указана информация касательно самого предмета ипотеки. Опять-таки, это должна быть полная информация и описание данного предмета ипотеки, которые дают возможность идентифицировать его (также это могут быть и соответствующие регистрационные данные данного предмета ипотеки). Обратите внимание на то, что если это договор ипотеки земли, то в нем обязательно должно быть указано целевое назначение данной земли. Идем далее, и еще одним пунктом, который относится к существенным условиям, является указание в договоре размера и содержания основного обязательства, а также порядок и сроки его исполнения. И наконец-то, последнее, что в обязательном порядке необходимо прописывать в ипотечном договоре, это ссылка на выдачу самой закладной или же отметка о ее отсутствии.

Не стоит также забывать и о том, что в целом договор ипотеки может быть признан судом недействительным, если он противоречит общим положениям о договоре, которые установлены в законодательном порядке.

Еще один момент, о котором также стоит упомянуть – это то, что у вас есть возможность уменьшить размер обеспечения по ипотечному кредитованию.
На самом деле, не стоит особо рассчитывать на то, что при составления ипотечного договора, в нем не будут прописаны вышеупомянутые существенные условия или же он и будет в некоторой мере противоречить действующему законодательстве. Ведь во всех финансовых учреждениях вопросу составления подобных документом уделяется особое пристальное внимание. Но при этом, в жизни случается всякое, поэтому не пренебрегайте внимательным прочтением и изучением договора ипотеки при его заключении с банковским учреждением (или прочим финансовым учреждением).

В целом же, подводя небольшой итог всему вышесказанному, можно сказать, что действенного механизма и рычага давления на банковское учреждение в вопросе уменьшения обеспечения договора ипотеки на сегодняшний день попросту нет. Но, несмотря на это, в принципе, банки достаточно охотно и часто идут на встречу своим клиентам в вопросах внесения некоторых изменений в ипотечные договора. И ко всему прочему, не стоит забывать о возможности выведения имущества из ипотеки при помощи судебного решения о признании договора недействительным или же вследствие погашения вашего основного долга.

www.estate.gorodovoy.spb.ru

Уже давно известно, что при приобретении в кредит автомобиля или жилья, новое имущество автоматически становится обеспечением по кредиту, и попадает в залог банка. Именно поэтому все банки выдвигают требования по страхованию этого имущества. Об этом мы уже неоднократно упоминали.

На практике, если автомобиль или жилье являются залогом, заемщик является фактическим владельцем имущества, но в случае невыполнения кредитных обязательств перед банком, сам банк может потребовать от клиента воспользоваться залогом для реализации долга. Правда, возможно это только по решению суда.

Залоговое имущество – как с ним обращаться

Залоговое имущество само по себе никак не мешает заемщику до тех пор, пока не наступают неблагоприятные события по кредитному договору в виде просрочки по кредиту. Но тем не менее важно помнить о том, что не смотря на то, что по всем документам владельцем являетесь вы, с залоговым имуществом вы можете выполнять далеко не все операции.
Во-первых, вы не сможете продать автомобиль или квартиру без предварительного разрешения банка. При действующем кредите это ограничение является логичным, так как если вы лишаетесь объекта кредитования, предполагается, что кредит тоже должен быть закрыт.

Во-вторых, при наличии залогового автомобиля, вы не сможете пересечь границу страны на этом транспортном средстве. Для этого понадобится специальное разрешение банка на пересечение границы (так называемая «зеленая карта»).

Ну и последнее – если в залоге у банка находится ваше жилье, вы не имеете права выполнять его перепланировку без согласия банка.


Те же правила действуют и для имущества, которое вы передали банку в залог при оформлении крупных потребительских кредитов. И если покажется, что эти ограничения легко обойти, то это будет ошибкой. Все залоговое имущество регистрируется нотариусами, и вносится в реестр отягощения движимого имущества или в реестр прав на недвижимое имущество. При продаже жилья или квартиры, первое, что выполнит государственный нотариус – это проверит отсутствие имущества в реестре.

Вывод из залога – кто это делает?

Залоговое имущество перестает быть залоговым после полного погашения кредита. В разных банках существуют разночтения в том, как выводить залоговое имущество из залога. Одни банки самостоятельно занимаются этим вопросом, и передают все необходимые документы и информацию нотариусу, другие же банки могут переложить эти заботы на плечи своих заемщиков.


В этом случае заемщику понадобится самостоятельно обращаться к нотариусу с выпиской о состоянии кредитного договора, в которой будет указано, что долг погашен , и банк больше не имеет финансовых отношений с клиентом.

Но даже если банк сообщил, что самостоятельно выведет имущество из залога, все равно необходимо лично в этом убеждаться. Далеко не редкость случаи не вывода залога из реестров отягощения даже после погашения кредита. Обычно, клиенты об этом узнают лишь тогда, когда решают продать имущество. Бывают и случаи, когда кредит досрочно погашен уже как несколько лет, но имущество все так же находилось в залоге. Уже при оформлении сделки по продаже квартиры, можно неожиданно узнать о том, что завершить ее не получится.

Но не стоит паниковать. Если ваш банк должен был сам озаботиться этим вопросом, все, что нужно сделать – это спокойно связаться со своим менеджером или отделением, и изложить суть своей проблемы. Банки быстро осознают свою ошибку, и содействуют выведению имущества из залога в считанные часы. Если же вы самостоятельно не озаботились об этом вовремя, переживать тоже не нужно – обращайтесь в банк, получайте справку, подтверждающую закрытие кредита, и отправляйтесь к нотариусу.

Если кредит погасить не получается

Когда клиент не может выполнить свои обязательства перед своим кредитором, банк может воспользоваться своими правами в отношении залогового имущества. Но процедура эта достаточно сложная с юридической точки зрения, и на самом деле не выгодна для банка.

Тем не менее, если просрочки по кредиту переросли уже в немыслимые суммы, а заемщик не торопится решать возникшую проблему, банк будет пытаться найти договоренности с клиентом, в частности – он может поднять вопрос о добровольной реализации залогового имущества и оплаты кредита деньгами, которые появятся в результате продажи. Если надежды на улучшение нет, то это не самый плохой вариант развития событий. В случае добровольной реализации имущества, клиент может найти покупателя, который согласится на предлагаемые условия.

Но бывают случаи, когда клиент не хочет расставаться со своим автомобилем или квартирой, но и выплачивать кредит не собирается.


Тогда банк, согласно кредитного договора, обращается в суд, и клиент уже в судебном порядке лишается своего жилья или средства передвижения. Выгодополучателем в этом случае полностью выступает банк, и дальше уже сам решает, что делать с этим имуществом.

Дополнительно

В некоторых случаях вывести имущество из залога можно еще двумя способами.
Первый – договориться с банком о замене залога. Может быть актуальным, если вы хотите продать объект залога, но кредит при этом погашать досрочно не собираетесь. Тогда вы обращаетесь в банк с просьбой вывести из залога объект, но оформляете в залог другое имущество.

Второй способ – это признание кредитного договора недействительным. В практике такое встречается редко, потому что тут затрагиваются тонкие юридические вопросы, да и шансы на успех не так уж велики.

100bankov.com

Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей

Prosto бывают такие ситуации, когда нужно продать квартиру, которая находится в залоге у банка. В поисках «легких путей» владельцу могут показаться заманчивыми предложения компаний, обещающих решить вопрос быстро и эффективно. Однако иногда в результате можно не только не получить желаемого, но и потерять значительную сумму. О том, как вывести имущество из-под залога и не понести убытки, узнавал Prostobank.ua

Недавно мы получили письмо от неизвестной компании, предлагающей услуги по выводу имущества из-под залога путем «оспаривания договора залога, судебного ареста имущества с целью обеспечения и других действий, отягощающих и ограничивающих гражданский оборот имущества и права собственника имущества». Prostobank.ua решил разобраться, что может скрываться за таким предложением, и какими будут риски при пользовании предлагаемыми услугами.

Как это делается

Сами методы работы, предлагаемые загадочной компанией, весьма обычные в юридической практике. Обычно, помимо, конечно же, полного погашения кредита, для вывода имущества из-под залога банка могут использоваться следующие поводы.

Если у вас есть альтернативное имущество, которое вы можете предоставить в качестве залога, то можно предложить банку произвести замену. «Если у должника есть иное равноценное имущество, он может предложить его в качестве замены предмета залога», — комментирует Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua.

В некоторых случаях можно говорить даже об уменьшении стоимости залога – если часть кредита уже погашена, то новый залог может быть дешевле, поскольку будет обеспечивать меньшую сумму кредита, чем изначальная. Однако такие вопросы следует решать в индивидуальном порядке с банком – общепринятой практики на этот счет не существует.

  • Признание недействительным кредитного договора

Если альтернативного залога у вас нет, то можно оспорить сам кредитный договор. Это возможно в том случае, если его заключение произошло с нарушением закона. Например, договор подписан без письменного согласия супруга/супруги заемщика. Также в последнее время распространены случаи признания недействительными договоров на кредиты в иностранной валюте на основании отсутствия у банков индивидуальной лицензии на выдачу таких кредитов. Но, как показывает практика, подобные решения судов первой инстанции могут быть отменены апелляционным судом.

В случае успешного оспаривания вашу недвижимость или другое имущество выведут из залога. Правда, в этом случае следует быть готовым к тому, что и кредит придется вернуть банку сразу и в полном размере. «Признание недействительным основного обязательства означает, что каждая из сторон должна вернуть второй стороне все полученное по договору. Например, по кредитному договору заемщик должен вернуть всю суму кредита банку, за вычетом уже сделанных им выплат», — поясняет Екатерина Гутгарц.

Хорошая новость для заемщика состоит в том, что проценты банку платить не придется, а уже уплаченные проценты будут вычтены из остатка задолженности по кредиту. Плохая новость: остаток задолженности нужно вернуть банку не позже, чем через 30 дней после вынесения решения суда о недействительности договора, лишь после этого вы сможете распоряжаться своим имуществом (статья 1057 Гражданского кодекса).

  • Признание недействительным договора залога
  • Другим выходом может быть оспаривание договора залога. Как и в предыдущем случае, это возможно не по одному желанию заемщика, а при наличии определенных предпосылок. «Если при заключении договора ипотеки были нарушены права второго из супругов или несовершеннолетнего ребенка, это может быть основанием для его оспаривания», — поясняет Екатерина Гутгарц. Так что если супруг или супруга заемщика не знали о предоставлении недвижимости в залог, они могут обратиться в суд с иском. Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и она была предоставлена в залог без согласия органов опеки и попечительства, то договор также можно признать недействительным.

    Если такие основания у вас есть – можете подавать иск в суд. Однако помните, что на вашу обязанность погасить кредит с процентами решение суда никак не повлияет. «Признание недействительным договора залога не влечет за собой прекращение основного обязательства и должник все равно обязан выплачивать кредит и проценты», — комментирует Екатерина Гутгарц.

  • Расторжение кредитного договора
  • Если кредитный договор был заключен в соответствии с законом, и для оспаривания договора залога также нет оснований, можно рассмотреть вариант расторжения кредитного договора. Однако сделать это также можно лишь в отдельных случаях.

    Для того чтобы договор мог быть расторгнут по инициативе заемщика, нужно чтобы банк нарушил его или не выполнил свои обязанности по договору. К примеру, если банк не предоставил вам всю сумму кредита. Другим поводом может быть существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора. Теоретически, к таким обстоятельствам может относиться даже мировой финансовый кризис 2008 года и резкое – вдвое – повышение курса доллара (для долларовых кредитов). Но, как показывает практика, применение этого аргумента не всегда возможно. Если по договору все риски, связанные с существенным изменением обстоятельств, несет заемщик, то обжаловать договор на этом основании не выйдет – об этом свидетельствует решение Верховного Суда от 21.04.2010 г.

    Этот способ подойдет вам в том случае, если вы – не заемщик и владелец залогового имущества, а кредитор. Если владелец имущества должен не только банку, у которого оно находится в залоге, но и вам, то вы можете подать иск в суд с требованием арестовать заложенное имущество с целью обеспечения обязательства перед вами. ««Наложение ареста на имущество возможно по определению суда на любой стадии судебного процесса как мера по обеспечению иска», — комментирует Екатерина Гутгарц.

    Если же вам предлагают судебный арест как способ вывода вашего имущества из-под залога, то важно учесть, что сам по себе арест действия залога не прекращает. «Эта мера лишь временная, поскольку с наложением ареста на имущество залог не прекращается, просто залогодержатель не сможет его реализовать, пока наложен арест», — поясняет юрист. Так что в этом случае потребуются дальнейшие действия: реализация предмета залога. Если же банк узнает о коварных планах ваших «консультантов» до этого, то он может обжаловать наложение ареста и отменить его в судебном порядке, восстановив свои права.

    Если же предмет залога все же удалось реализовать, то готовьтесь к ответным действиям банка: он может потребовать заменить предмет залога или выплатить кредит досрочно.

    Что нужно учесть

    Как видим, легальные способы вывода имущества из-под залога могут быть использованы только в том случае, когда есть юридические основания для их применения.

    Если кредитный договор и договор залога были заключены в соответствии с нормами закона, банк добросовестно выполняет свои обязательства, у заемщика нет альтернативного имущества для предоставления в залог, а также проблемных долгов перед другими банками и лицами – то для вывода имущества из-под залога придется погашать кредит.

    А это значит, что обещания компании 100%-ного положительного результата должно стать для вас настораживающим сигналом. «Я советую обращаться к профессиональным юристам, которые оценят все варианты возможного развития событий и предоставят юридическое заключение по вашей ситуации. Избегайте обращения к так называемым “решателям”, дающим “100% гарантию решения вопроса”», — резюмирует Екатерина Гутгарц.

    Что же касается выбора профессионального юриста, то при его поисках стоит прибегать к надежным источникам информации, к которым объявления «со столба» и спам-рассылка, очевидно, не относятся.

    Но даже если вы допускаете возможность обратиться в компанию по такому объявлению, то для начала хотя бы наведите справки о том, кто его дал, чтобы избежать рисков. «Риск может состоять в том, что клиент потратит средства, а желаемый результат не будет достигнут», — предупреждает Екатерина Гутгарц.

    В нашем случае поиски в интернете показали, что услуги по выводу имущества из залога нам предложила «Международная адвокатская компания Жариков Компани», которая ранее действовала как адвокатская компания «Жариков и компания», а еще ранее – как «Международная адвокатская компания Жариков и Синиченко». Также мы узнали, что, помимо частых смен юридического лица (что может говорить о попытках уйти от ответственности и скрыть негативные последствия работы), компания распространяет рекламу своих услуг преимущественно методом спам-рассылки. О самих же услугах встречаются в большинстве своем негативные отзывы.

    Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua

    В статье 593 Гражданского кодекса Украины установлены такие основания прекращения права залога:

    1. прекращения обязательства, обеспеченного залогом;
    2. утрата предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога;
    3. реализация предмета залога;
    4. приобретение залогодержателем права собственности на предмет залога.

    Право залога прекращается также в других случаях, установленных законом.

    К способам вывода имущества из-под залога также можно отнести замену предмета залога (осуществляется с согласия залогодержателя). Чаще всего применяются такие способы как признание недействительным основного договора, обеспеченного залогом, или признание недействительным самого договора залога.

    Полезное видео о личных финансах

    Опубликовано на сайте: 15.04.2013

    www.prostobank.ua

    Популярное:

    • Сокращение штата закон Как происходит сокращение при банкротстве Каждый гражданин Российской Федерации имеет право на оплачиваемый труд, соблюдение и выполнение всех норм и требований должности. Со своей стороны государство контролирует процесс соблюдения […]
    • Когда пишется мягкий знак после шипящих правило Азбучные истины Интерактивный диктант Учебник ГРАМОТЫ: пунктуация Имена и названия. Интерактивный тренажер Полезные ссылки Летнее чтение Запоминалки Цитаты о языке Скороговорки Пословицы и поговорки Учебник ГРАМОТЫ: орфография Выберите […]
    • Полномочия и задачи фскн Проект закона о ФСКН России: подготовка к первому чтению Федеральная служба Российской Федерации по контролю за оборотом наркотиков была сформирована Указом Президента РФ 1 в 2003 году. Вот уже 10 лет ФСКН России остается единственным […]
    • Болт впускного коллектора Система питания Система питания дизеля (рис. 15) состоит из топливного бака 2, фильтров грубой 3 и тонкой очистки 7 топлива, топливоподающих насосов и топливопроводов низкого и высокого давления, форсунок фильтров воздуха и […]
    • Сластенин ва Педагогика учебное пособие Сластенин в.А. И др. Педагогика. Учеб. пособие для студ. высш. пед. учеб. заведений / В. А. Сластенин, И. Ф. Исаев, Е. Н. Шиянов; Под ред. В.А. Сластенина. - М.: Издательский центр "Академия", 2002. - 576 с. Рецензенты: доктор […]
    • Где оплачивать дорожный налог Вопросы и ответы Я купила машину, но не знаю где и в каком размере платить налог на машину. Как часто надо платить? В принципе вам это знать не обязательно. После того, как вы зарегистрируете машину в ГИБДД налоговая инспекция […]
    • Осаго п 161 Навязывание страхования жизни при покупке ОСАГО Добрый день, уважаемый читатель. В этой статье речь пойдет про навязывание страхования жизни при покупке страхового полиса ОСАГО. За последние несколько месяцев многие читатели сайта […]
    • Упрощённая система налогообложения 2014 налоги Приходный кассовый ордер (форма КО-1) в 2018 году Бланк Приходного ордера (ПКО) по форме КО-1 Приходный кассовый ордер — один из документов кассовой дисциплины, используемый для оформления поступления денежных средств в кассу ИП или […]